標題: 華固洪嘉昇：房價將下修5~10% [打印本頁]
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-16 15:25 標題: 華固洪嘉昇：房價將下修5~10%
http://money.udn.com/money/story/5612/996339
華固洪嘉昇：房價將下修5~10%
2015-06-16 11:43:06 經濟日報 記者游智文╱即時報導
華固建設（2548）今召開股東會，總經理洪嘉昇批評執政者無力提高所得、推動公共住宅，只會把責任推給建商、高資產者。對房市，他直言不必太期待，並預料房價會下修5~10%。這是少數在股東會表態看跌房價的上市建商。在本月初房地合一三讀通過之後，國建、遠雄、皇翔、興富發等指標建商都認為下半年成屋會有一波購屋潮，房價不會再下跌。
洪嘉昇向股東表示，去年是房市走過十年大多頭之後，正式宣告休息整理的一年；關鍵在執政團隊無力提高人民薪資所得，也提不出有效率的公共住宅興建計畫，只一味將責任轉嫁到建商、高資產、高所得的階層，祭出選擇性信用管制、奢侈稅、房屋持有稅、房地合一課稅等政策，讓房市陷入急凍。
他表示，還好華固自2013年起就採取因應策略，售出200億元房地，2014年再售出150億元，兩個年度就售出350億元的房地，其中總銷120億元的地上權案「華固新天地」已售出110億元，北投奇妍映月銷售也不錯，華固華城也在順利銷售中。
洪嘉昇表示，雖然房地合一稅定案，一些先前等待、壓抑的自用型買方，下半年將有機會回籠，但2016年總統大選在即，今年下半年又將陷入選舉和政策的干擾，房市不可能再出現V型反轉，或許仍有個案表現空間，但不必太期待，溫和整理是最佳的結果。
華固2014年營收為56.8億元，EPS為5.08元，股東會通過配發每股現金股利5元。
華固在致股東報告書對於價格及時間提出四點預測：
1.全年單價預估與去年同期修正6-10%。
2.捷運沿線及中小坪數，中低總價為產品主流。
3.市場交易應可較去年略回溫，銷售期將拉長。
4.台北市新豪宅(政府認定)銷售將面臨考驗。
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-16 15:27
華固是營建業的老實樹
作者:
garytu 時間: 2015-6-18 01:26
抱歉... 我有個疑問為什麼我在盈再表上看到這檔您所框出來的欄位顯示的為21
而預期報酬也顯示為21%
是我有哪邊搞錯嗎?
作者:
gialon12 時間: 2015-6-18 11:36
我的也是在淑價之下 到底哪個是對的？
作者:
ma8610 時間: 2015-6-18 12:25
應該是手動輸入11，Michael有說過可以手動輸入平均值或自己評估，我覺得因平均值是可能會偏高於現在近紀年實際狀況，先採用低的作為參考吧。
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-18 17:54
作者:
george721 時間: 2015-6-18 19:53 標題: 爲何信義房屋與8大建商(包括華固)股價沒跌呢?
根據諸多跡象顯示,房地產未來應有反轉跡象,可是爲何信義房屋與8大建商(包括華固)股價沒跌呢?
作者:
如是我聞 時間: 2015-6-18 20:02
原帖由 george721 於 2015-6-18 19:53 發表
根據諸多跡象顯示,房地產未來應有反轉跡象,可是爲何信義房屋與8大建商(包括華固)股價沒跌呢?
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有無下跌，看月線會比較清楚。
作者:
kaka 時間: 2015-6-18 20:09
房地產景氣，小弟是簡單參考台灣銀行的房屋貸款的態度，現在台銀並不看好房地產，貸款成數減少，……同學可googole台銀董事長李紀珠對房地產的因應方式
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-18 20:25
今天我把華固賣掉了
mikeon88 發表於 2013-8-6 09:56
今天我把華固賣掉了，賣在99元，
因擔心利率上升，房地產會崩盤
mikeon88 發表於 2013-8-6 10:30
上周在高雄上課，同學問我營建業的看法 ?
我說，房產已經好了10年，而且房價也貴得不像話，
一旦利率上升將造成房價崩跌。
同學即問我，那你的華固呢 ?
才想起來我仍持有華固。
本著說到做到的精神，今天把華固賣了。
謝謝同學監督
victorng 發表於 2013-8-6 10:45
言行一致
nkliao 發表於 2013-8-6 11:44
剛才查了一下，2548預期報酬率還有24%，會不會賣太早 ?
mikeon88 發表於 2013-8-6 12:03
一個漲到離譜的房屋市場，可能即將大跌，
去算營建股的便宜價是毫無意義的。
libarz 發表於 2013-8-6 12:31
不是贵不贵的问题，而是ROE会不会坏的问题。
贵不贵是指在ROE一致稳定好的情况下。
ROE坏了的话，24%...便宜价...就没意义了。
作者:
Brian 時間: 2015-6-18 22:41
原帖由 george721 於 2015-6-18 19:53 發表
根據諸多跡象顯示,房地產未來應有反轉跡象,可是爲何信義房屋與8大建商(包括華固)股價沒跌呢?
信義其實已經跌一大段了, 最近只是不再跌而已.
另外, 信義其實是靠手續費, 現在是價固量縮, 所以沒賺錢. 如果價再跌後有打開量, 其實還是有收入可期待. 這是跟營建不一樣的地方.
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-21 11:42
可是我不知道2015年第三季與第四季的GDP我不知如何手動調整ROE教教我好嗎
作者:
掘礦者 時間: 2015-6-21 19:07
從ROE來看，這二年走低，選股原則中的穩定性不夠。
作者:
chenleon1 時間: 2015-6-21 20:05
這更證明信義的roe 跟台灣房市景氣同步！
每每在房市低迷時；就是信義便宜時！
原帖由
掘礦者 於 2015-6-21 19:07 發表
從ROE來看，這二年走低，選股原則中的穩定性不夠。
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 11:41
可是華固光第一季稅前ROE就有8%了!
作者:
chunhsieh 時間: 2015-6-22 11:49
如果新手同學只是以數字判定,那就買吧.營建業不景氣,怎麼還想要跟市場賭賭看會不會好
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 13:22
因為《營建股》華固收成，明年交屋重返百億元
【時報-台北電】華固建設 （2548） 董事長鍾榮昌昨（16）日表示，華固接下來3年將邁向「收成期」，明、後年完工交屋量都會重返100億元大關，配發股息比率也會提高在6~7成；隨著房地產業進入高稅時代，華固認為，營建本業「減量經營」會是最佳策略，業外則已著手評估轉投資休閒不動產，原則上台灣會是首選地點。
華固昨（16）日召開股東會，鍾榮昌親自主持。他在會後表示，房地合一完成立法後，下半年之後成交量應會優於上半年，但是價的走勢，要看供給結構，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。」接下來房價會由市場供需決定。
鍾榮昌表示，房地合一明朗化之後，最近華固手中的房子也有感受到成交量有在提升，像是大坪數豪宅案天母「天鑄」就成交1戶，新店「華城」別墅也成交2戶；華固也決定下半年推出土城「新代田」，每坪會開在「4字頭」、以2~3房為主。
鍾榮昌表示，隨華固資本額愈來愈大，淨值超過150億元，未來5年也會密集回收大量現金，接下來營建本業會謹慎出手，業外評估開發飯店旅館等永續經營的休閒不動產；目前台灣宜蘭、越南、柬埔寨等地，都在評估。
華固建設總經理洪嘉昇向股東報告表示，去年是特殊的年份，這一波房地產景氣經歷10年的上升波段，選擇性信用管制措施、奢侈稅、房地合一實價課稅等一連串政策出籠，造成房市遲滯。
洪嘉昇表示，所幸華固自102年起就採取因應策略，售出200億元房地，103年售出150億元，2個年度就售出350億元的房地，尤其總銷120億元的「華固新天地」就售出110億元，北投「奇妍－映月」銷售也不錯，「華固華城」也在順利銷售中。
洪嘉昇表示，2016年實施房地合一稅後，自用型買方從等待、壓抑，進入下半年後，應有機會回籠。華固作萬全準備，把節奏放慢，不適當時機不逆勢而為。
華固2014年營收為64.41億元，EPS為5.08元；昨天股東會也通過，配發每股現金5元股利。（新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳╱台北報導）
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 13:40
Mike桑沒有教我們看新聞買股票
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 13:57
只是參考因素之一.我的水準還達不到.完全不看個股新聞!
作者:
如是我聞 時間: 2015-6-22 14:37
華固建設總經理洪嘉昇向股東報告表示，去年是特殊的年份，這一波房地產景氣經歷10年的上升波段，選擇性信用管制措施、奢侈稅、房地合一實價課稅等一連串政策出籠，造成房市遲滯。
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看看 10年前→景氣谷底時，華固的財報數字....
華固 合併報表(節錄)
每股盈餘(元) 本期淨利(仟元) 股東權益(仟元)
89年度 4.47 463,059 1,476,697
90年度 2.38 簡單 245,960 1,526,193
91年度 0.29 稅後 31,295 1,430,032
92年度 0.13 稅後 14,318 1,397,705
93年度 3.09 稅後基本 388,248 2,129,653
※資料來源：公開資訊觀測站。
※台灣台北市從2003年3月14日發現第一個SARS病例，到2003年7月5日世界衛生組織宣布
將台灣從SARS感染區除名，近4個月期間，共有664個病例（行政院衛生署疾病管制局9
月重新篩選出346個實際病例），其中73人死亡....(維基百科)
算起來 華固 92年度 ROE=1。
股價最低價：4.83元(92.05.22。資料來源：臺灣證券交易所)
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似乎地面還有......好遠?!
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 14:58
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 13:57 發表
只是參考因素之一.我的水準還達不到.完全不看個股新聞!
你說只是參考因素之一
又說完全不看個股新聞
不矛盾嗎???
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 15:38
1.同學不然教教我.你都沒說我聽不懂你在說什麼
2.至少向如是我聞那樣分析
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 15:44
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 15:38 發表
1.同學不然教教我.你都沒說我聽不懂你在說什麼
2.至少向如是我聞那樣分析
用想的也知道
現在房價又不便宜
難道營建股就可以買
如果還是想買就去買 , 我不會分析
我只會按盈再表
這樣我也可以賺大錢
[ 本帖最後由 chuan_heng1019 於 2015-6-22 15:52 編輯 ]
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 15:51
原帖由 chuan_heng1019 於 2015-6-22 14:58 發表
你說只是參考因素之一
又說完全不看個股新聞
不矛盾嗎???
我只是要表達你這兩句話互相矛盾而已
[ 本帖最後由 chuan_heng1019 於 2015-6-22 15:52 編輯 ]
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 15:54
你說的不矛盾嗎???盈再表2548:ROE21%.IRR:21%.本益比:7倍.配息率90%.董監16%.建議買進.你講這麼多都跟盈再表差這麼多!
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 15:57
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 15:54 發表
你說的不矛盾嗎???盈再表2548:ROE21%.IRR:21%.本益比:7倍.配息率90%.董監16%.建議買進.你講這麼多都跟盈再表差這麼多!
你不知道MIKE桑為什麼要抓11%嗎
你可以寫封MAIL給MIKE桑
看MIKE桑怎麼說
再來質疑我
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-22 15:58
講過幾百遍了，沒興趣回答。
天氣好熱。
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 16:01
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 15:54 發表
你說的不矛盾嗎???盈再表2548:ROE21%.IRR:21%.本益比:7倍.配息率90%.董監16%.建議買進.你講這麼多都跟盈再表差這麼多!
買股票也要看整体大環境
不是淑就敲進
我上完課沒多久就把討論區所有的文章都看過一次了
建議你也可以去看看 , 看MIKE桑是什麼時候把華固賣掉的
[ 本帖最後由 chuan_heng1019 於 2015-6-22 16:02 編輯 ]
作者:
lance 時間: 2015-6-22 16:16
今天是夏至，一年中陽氣最旺盛之時，
平時身體寒重的人，應該多利用夏天好好地排寒氣，
寒氣在體內，容易使毒素累積，造成器官、筋骨問題。
一位身體強壯的朋友，連日來嘴饞狂吃冰芒果、喝冰飲，穿冷氣不蓋好被子…
昨日終於腹痛難忍找我求救，確定是寒氣太重後，
我用了黃金陳艾條溫灸一小時，再加拔火罐，才去掉大部分寒氣，可正常吃喝活動。
邊溫灸時，竟然連我的手也冷起來… 平常我的手都是邊灸邊熱的，可見這寒氣有多深 !
夏日炎炎，提供民間軼事，大家消消暑，祝巴班同學都身體平和康泰。
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 16:24
新手桑:請把自己問過的問題
記在心裡
不要過沒多久
又在問類似的問題
這樣很令人傻眼
你之前說你持股比例70%
過3個月你說只有鴻海有賺
其他都套牢了
請問你後續怎麼處理了
然後你現在又在問營建股???
難道是今年漲了一百多點
又讓你燃起希望了
真令人不解
作者:
dashinlin 時間: 2015-6-22 16:58
野人獻曝一下
我個人的產業分類
營建屬於景氣循環型的公司
好的買點：
可參考龍頭公司虧損、跌破淨值、GDP低點等等
作者:
kaka 時間: 2015-6-22 17:32
買低價的5原則，也有景氣循環股的說明…………寫在mike神功漫畫書及魔法書
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 17:58
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 15:54 發表
你說的不矛盾嗎???盈再表2548:ROE21%.IRR:21%.本益比:7倍.配息率90%.董監16%.建議買進.你講這麼多都跟盈再表差這麼多!
所以你想買就買
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 18:14
65元的時候就買進10張了!
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 18:22
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 18:14 發表
65元的時候就買進10張了!
嗯嗯
原來都已經買好了
那現在整體持股比例多少
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-22 18:38
還是75%.因為我看好2015下半年GDP會比上半年好!
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 19:02
嗯嗯預祝你賺大錢
Mike桑八月份高雄有課程
參考一下
作者:
如是我聞 時間: 2015-6-22 19:10
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 18:38 發表
還是75%.因為我看好2015下半年GDP會比上半年好!
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說句您不愛聽的話.....
下跌 的機率,比 上漲 來的大!
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 20:14
原帖由 如是我聞 於 2015-6-22 19:10 發表
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說句您不愛聽的話.....
下跌 的機率,比 上漲 來的大!
我也認同你
不過還是讓他自由發展吧
他課也上過了
回鍋也回過了
大家也給他很多建議了
他每隔一段時間都在跳針似的問同樣問題
他都已經買完了
還叫別人分析
他也沒因為你的分析結果說要賣
就由他去吧
讓市場教他吧
作者:
chuan_heng1019 時間: 2015-6-22 22:41
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 13:57 發表
只是參考因素之一.我的水準還達不到.完全不看個股新聞!
原來第2句跟第3句要連在一起看
我之前分開看
誤解了
拍謝
作者:
ncusendoh 時間: 2015-6-23 10:51
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-22 18:14 發表
65元的時候就買進10張了!
因為已經買了，而且是重押，所以很容易只看好消息，忽略壞消息，期待後面股價會上漲。
老天如果要懲罰你，會讓你這次大賺，因為下次會更忽略持股比例的問題。
這樣下去，總有一天會被市場修理。
Michael一直強調，目前最多持股5成，不是沒有道理的。
不是Michael口袋名單有幾檔盈再表掉到淑價以下，就重押這幾檔，要順便看看其他檔，大部分目前都貴了，或者前一陣子到達貴價，目前修正中，尚未到達淑價，這就代表目前整體股票市場都在高檔，隨時可能修正，持股比例要抓好，不然很容易受重傷。
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-23 11:28
謝謝你我也想減碼只是想賠少一點再賣掉!
作者:
ncusendoh 時間: 2015-6-23 11:49
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-23 11:28 發表
謝謝你我也想減碼只是想賠少一點再賣掉!
小心！常常股價會變成：
66.9 => 55 => 63 => 50 => 55 => 39 => ......=> 6.5
尤其是快速變遷的行業，例如：景氣循環股，電子股。
等到跌太多、賠太多就砍不下去，然後安慰自己，不賣就不算賠。
作者:
Friendk 時間: 2015-6-23 11:59
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-23 11:28 發表
謝謝你我也想減碼只是想賠少一點再賣掉!
狀況:目前持股最多5成, 對應:沒問題, 再補一倍本金, 就達成了. 我是來亂的.
作者:
如是我聞 時間: 2015-6-23 12:03
原帖由 巴菲特新手 於 2015-6-23 11:28 發表
謝謝你我也想減碼只是想賠少一點再賣掉!
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小弟我正在重讀這篇文章，分享一下：
巴菲特：你可以從我的房地產投資學到什麼
http://mikeon88.freebbs.tw/viewthread.php?tid=4904
作者:
巴菲特新手 時間: 2015-6-23 13:56
今天已經先減碼了.目前持股比重由75%下降到65%了!
作者:
pony02 時間: 2015-6-24 13:46
原帖由
mikeon88 於 2015-6-16 15:27 發表
華固是營建業的老實樹
mike,用最新盈再表抓2548華固,淑價是88.4,為何你貼出的盈再表卻將roe改成11,淑價變成43.3
想問的是什麼情況要更改此roe值呢?| 華固 (2548)：建材營造業 | | | 華固 | 建材營造業 | 董監 | 16% | 建議 | 合格 |
| 2548 | 還原$ | ROE% | 4盈再% | 常利$m | 配息% | EPS$ | 股息$ | 股子 |
以下是不改roe時的情況.有合格標誌,
| 2007 | 156.4 | - | | 2,128 | - | 10.6 | 4.00 | 1.60 | 06/23股價 | 66.7 |
| 2008 | 131.4 | 49 | | 2,570 | 52 | 11.0 | 5.50 | 1.50 | 預期報酬 | 21% |
| 2009 | 109.5 | 39 | | 2,565 | 45 | 10.6 | 4.91 | 0.00 | 淑$ | 88.4 |
| 2010 | 104.6 | 34 | | 2,926 | 56 | 11.2 | 5.96 | 0.60 | 報酬% | 15% |
| 2011 | 93.1 | 25 | (1) | 2,648 | 55 | 9.8 | 6.19 | 0.30 | 貴$ | 218.3 |
| 2012 | 84.3 | 14 | (1) | 1,686 | 57 | 6.1 | 5.60 | 0.20 | 報酬% | 0% |
| 2013 | 77.2 | 25 | (1) | 3,066 | 82 | 11.1 | 5.00 | 0.00 | 現在PER | 7 |
| 2014 | 72.2 | 11 | (0) | 1,406 | 50 | 5.1 | 5.50 | 0.00 | 最終PER | 12 |
| 2015t | 66.7 | 21 | (0) | 2,653 | 98 | 9.6 | 5.00 | 0.00 | 預期配息 | 90% |
| 66.7 | 21 | 22…平均ROE | | | | | | |
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-26 10:01
北市房市交易急凍 房仲浪人滿街跑2015-06-26
〔記者徐義平／台北報導〕政策打房只打掉量、沒打掉價，引發房市從業人員一片哀號，根據房仲業者昨發布第2季「宅指數」報告，北市房仲與代銷從業人員約1萬人，但是5月北市買賣移轉棟數僅2151棟，相當於5個人只有1個人能夠成交，剩4個人面臨交易「掛蛋」，也是導致近年出現的「房仲浪人」變多的主因。
根據中信房屋「宅指數」報告，去年12月北市買賣移轉棟數還有3055棟，平均3個人中大約能有1人能夠成交，不過，對比今年5月買賣移轉棟數量縮，5個人只有1個人能夠成交，顯示房市量縮對於房市從業人員的衝擊相當大。
不過，住商不動產業務副總劉明哲分析，未來房仲業將出現轉型，朝向集團化與M型化發展，體系內資源流通共享會成為趨勢，從業者也會有一波汰弱留強，唯有提供優質服務與資源的業者才能度過寒冬。
此外，房地合一稅拍板定案後對房市的影響，中信房屋副總劉天仁指出，多數購屋民眾期待房價跌，導致2年內有購屋計畫的民眾創下調查新低，僅約34.62%，甚至僅26.7%的調查民眾仍認為房地產抗跌保值的投資項目，是調查以來第2低。
本季6都購屋預算調查，北市仍是6都最高，為1403萬元，相較上季預算增加83萬元，推測購屋民眾多數認為北市房價相對抗跌，因此，才會追加預算，不過，新北市本季購屋預算則為952萬元，相較上季減少82萬元，劉天仁認為，新北市重劃區多，多數購屋民眾認為是新北市跌價幅度較大的原因。
作者:
mikeon88 時間: 2015-6-30 16:51
冠德馬玉山：明年房價可能鬆動
2015-06-30 14:20:09 經濟日報 記者游智文╱即時報導
冠德建設董事長馬玉山。本報系資料庫
冠德建設（2520）董事長馬玉山上午表示，過去房市不景氣循環有三年、五年，上次則長達十年，「非常痛苦」，他說，這次會多久，沒人能預料，但現在成交量一直萎縮，明年房價可能鬆動。冠德建設今天舉行股東會，公布去年合併營收達131億餘元，較前一年大增80%，稅後淨利28.7億元，年增率達140%，每股純益(EPS)5.82元，創歷史新高；不過，董事會決議配發現金股利2元，有股東認為太少，要求加發，馬玉山解釋房市不景氣，公司必須保留較多現金不被接受後，進行表決，最終仍維持配發現金股利2元。
馬玉山表示，房地合一稅制拖了一年多，對房市影響非常大，現在房市面臨非常不景氣的來臨，何時好轉沒人可以預期。
他表示，過去房市不景氣時間有三年、五年，但上次循環用了10年的時間，建設公司除了房子賣不動，還面臨銀行調整額度、縮銀根，非常痛苦，這次不景氣是三年、五年，還是會拖十年，沒人能說得準。
馬玉山表示，在房市不景氣的過程中，建商如何做出差異化的產品是勝出的關鍵，冠德近年著力於文創轉型獲得不錯成果，產品獲得消費者認同，是去年業績亮麗主因。
冠德建設目前共有17 個建案興建或銷售中，可銷售戶數達1300多戶，其中有冠德捷世、冠德天驕等四案預計今年下半年交屋入帳，另13案則預計未來三年內陸續完工。
市場近日傳出有建案降價求售，馬玉山表示，冠德建案目前銷售平穩，新莊建案並有不錯表現，目前沒有降價可能，他預料下半年房市會有短暫不錯的現象，但由於整體市場成交量一直在萎縮，明年房價格有鬆動可能。
作者:
mikeon88 時間: 2015-7-1 14:18
顏炳立：房市凌遲結束 送進加護病房2015-07-01 13:18:15 經濟日報 記者游智文╱即時報導
戴德梁行總經理顏炳立上午表示，房市凌遲已結束，但不是到恢復室，而是送進加護病房；原本預估豪宅會下跌5~10%，現在上修到跌兩成。
他說，這場打房，「雙張是最大贏家」，財長張盛和順利通過兩個最難搞的稅；張金鶚更厲害，留了一個餘毒給豪宅市場；現在一切已定案，雖然政策已鬆手，但房市已「死死昏昏去」，只好送到加護病房。
戴德梁行今天舉行第2季商用不動產記者會，第2季全台大型商辦交易金額僅86億元，較上季銳減63%；土地交易量雖有377億元，但前十大土地交易中，主要集中在桃園、台中市，僅有一筆在雙北市，其他都在外縣市，而且上半年合計669億元，也比去年全年1800億元明顯大減。
顏炳立表示，這幾年政策對房地產非常不友善，政府好像在凌遲市場，房地合一稅制通過後，凌遲終於結束，但不是回到恢復室休息，而是送進加護病房，短時間要有起色非常困難。
他說，很多人以為市場是「春夏秋冬」，房市度過一個很長的夏天，如果不好，應該是進到秋天，但在政策打壓下， 是從夏天一下子就到冬天，大型建商前幾年賺很多，口袋深，還可以撐，但只推一案、兩案的小公司，危機就會出現，現在已有一些小公司出問題。
他表示，大建商其實也面臨困境，為了維持營運、股價，不能不推案，但是推了賣不好，代銷也不敢接，已經銷售的案子又不能降價，十分為難。
顏炳立表示，現在再有人說市況有多旺，他只能給五個字，就是「祝福和祈禱」，因為講的都不是真話，他所了解的，大型建商都很保守，大家都在存糧過冬，而何時會好起來，誰也不知道，他相信房市不會從冬天一下子就變回夏天，他給業者的建議是「準備錢就對了。」
他表示，先前他預估豪宅會下跌5~10%，一位建商告訴他，「怎麼這麼保守，至少要兩成」，他現在也認為會下跌兩成，而且事實上，信義計劃區最貴豪宅「皇翔御琚」原本一坪290多萬，現在一坪240萬元，已經下修兩成。
作者:
宏比特 時間: 2015-7-1 15:09
我做為巴菲特的信徒，覺得應該立志賺大錢，
將來以股利買房子，而不是向銀行貸款買房子~
作者:
ncusendoh 時間: 2015-7-1 15:29
原帖由 mikeon88 於 2015-7-1 14:18 發表
顏炳立：房市凌遲結束 送進加護病房2015-07-01 13:18:15 經濟日報 記者游智文╱即時報導
戴德梁行總經理顏炳立上午表示，房市凌遲已結束，但不是到恢復室，而是送進加護病房；原本預估豪宅會下跌5~10%，現在上 ...
基本上這位顏總是用眼睛做房市，就像技術分析者用眼睛做股票一樣。
2009年2月，他在理財雜誌上說房市後市會很慘，結果後面狂飆一倍。
還是用 信義、華固按盈再表 + Michael教的景氣循環股買進要訣 還實用得多
作者:
chenleon1 時間: 2015-7-2 11:12
沒實力的建商跟投資客先出場, 有實力的一樣持續持有好地段; 好店面, 持續收租！跌到谷底, 這些有實力的又來撿便宜了！
作者:
掘礦者 時間: 2015-8-20 07:09
景氣差 餘屋多 營建類股重摔 2015/8/20蘋果日報
房地產市場萎靡不振，營建類股昨單日跌幅5.51%慘勝各類股，營建五虎中的長虹（5534）、皇翔（2545）及興富發（2542）單日跌幅更超過9%，連袂創下今年以來最大跌幅，市場人士苦笑：「央行急救無效，營建類股正式送入安寧病房。」
長虹興富發跌逾9%跌深前3名建商包括長虹、皇翔及興富發，皆為叱吒風雲的營建五虎將。長虹昨單日跌幅9.9%，以跌停49.9元作收，法人分析長虹第2季財報營收累計8.15億元，上半年每股虧損0.01元，全年端賴林口區成屋「世紀長虹」貢獻營收，投資人信心不足，相對容易跟著大盤震盪。
興富發昨盤中一度觸及跌停，收50.7元跌幅9.3%，勉強撐住50元關卡，法人指該公司上半年淨利達24.23億元、每股稅後純益2.73元，下半年雖北中南都有建案完工可供認列，但景氣看壞，恐影響交屋進度。
大華國際投顧副總經理丁兆宇表示，房地合一稅即將上路，營建業看不到春燕，將以去化庫存為主，除正在興建的個案，大多業者選擇不再推出新案，交屋勢必將遞延並衝擊今年獲利。
淡江大學財務金融系教授莊孟翰認為，央行出手調高貸款成數，就是在避免建商「硬著陸」，「近2、3年，各種稅制迸發、調整，尤其打擊高級住宅市況，建商房子蓋好後出現交屋困難，是整個產業的引爆點。」
莊孟翰指出，3家跌幅最為慘烈的建商，都存在餘屋量大的問題，不少餘屋位於精華地區；以興富發為例，過去幾年推案量大，近期完工交屋難免信心面受到影響，「皇翔御琚」在豪宅量縮價跌的情況下，恐成皇翔的最大包袱。
作者:
george721 時間: 2015-8-20 20:32
原帖由 宏比特 於 2015-7-1 15:09 發表
我做為巴菲特的信徒，覺得應該立志賺大錢，
將來以股利買房子，而不是向銀行貸款買房子~
基於同學的情誼,小弟想告訴您:巴菲特買收租房地產是向銀行貸款,而且是一借再借.詳細內容約略如下:出處 mikeon88.freebbs.tw/viewthread.php?tid=4904&extra=page%3D1 "在買進那棟大樓的時候，我組成了一個小團隊，包括Larry和我的朋友Fred Rose。Fred是一個經驗豐富而且高超的房地產投資人，跟他的家族一起經營所持有的物件。隨著舊的租約到期，這個投資的盈餘成長為原來的三倍，每年收到的租金已經超過一開始投資本金的35%以上。更棒的是，我們當初的抵押貸款在1996年和1999年分別進行再融資，而這些操作帶來一些額外的收益，加起來已經超過我們當初投入資金的150%，而我甚至還沒看過這個物件。"
重點在-你是否熟悉向銀行貸款買房子並產生滿意的現金流,甚至好地段的收租房,長期持有必定增值,所以巴菲特將它在1996年和1999年分別進行再融資，而這些操作帶來一些額外的收益.
[ 本帖最後由 george721 於 2015-8-20 20:35 編輯 ]
作者:
宏比特 時間: 2015-8-20 21:15
原帖由 george721 於 2015-8-20 20:32 發表
基於同學的情誼,小弟想告訴您:巴菲特買收租房地產是向銀行貸款,而且是一借再借.詳細內容約略如下:出處 mikeon88.freebbs.tw/viewthread.php?tid=4904&extra=page%3D1 "在買進那棟大樓的時候，我 ...
巴菲特能白手起家成為六百多億美元的鉅富，當然
不可能只靠幾個投資原則就達到這樣驚人的成就。
巴菲特早年還幫親友團代操資金，
代操是Michael反對的。
但是巴菲特做了，也成功了，
讓他日後有雄厚的資金買進更多想要的股票。
巴菲特早年曾重押一些股票。重押是Michael反對的，可是巴菲特做了，也成功了。
但是我們能說Michael不對嗎?
Michael說不要融資，巴菲特和孟格都有融資買過股票啊，誰能說Michael不對??
大部分同學只是非財經專業的門外漢而已，我們能學巴菲特所有的經商手法嗎??
Michael兩天的課程能讓我們在
股市中快速掌握到基本的原則方法。我是覺得很足夠了。
作者:
george721 時間: 2015-8-21 08:07
所以,我3年前初次上課時曾向Mike當面致謝--說他普渡眾生,功德無量.也介紹2位家人來上課
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