免責聲明:非踢館
如題...
盈再表在評價REITs上(SPG)，是否有些問題無法克服?
2012年3月底股價評價貴了
但從2012年3月底的136.98元一直上漲到目前213.99

目前最新的評價上
ROE逐年成長
低盈再率
配息"超穩定"
但股價貴了


之前Michael提到
選股選錯的機率大約是25%
那賣股賣錯的機率大約是多少呢?

還請學長姐與前輩先進們，不吝指教，謝謝。

賣股賣錯的機率大約是多少呢?太深奥了，機率大約是多少如果能算的出來且準確那真是神人也!
其實投資沒有那麼複雜，就按按盈再表，看一下ROE有沒有連續5年都維持15%以上且穩定等因素，
接下來就是"等"，
如果真的要回機率是多少的話，小弟只能回你(0%~100%)吧。
*話說你討論的SPG，ROE沒有連續5年15%以上且穩定，所以看看就好!
  全球好公司太多了，不差這一家公司!

同學一再陷入自然科學的觀念 1+1=2，
殊不知投資是社會科學 1+1大概等於2

不像自然科學的公式，
社會科學的理論一定可以找出很多特例，
只要百分之70成立，理論就成立。

貴價是表示股貴了，不表示就不會漲。

謝謝巴菲南桑與Michael的回覆!
吾愛吾師，吾更愛真理...
所以就是"天涯何處無芳草，何必單戀一枝花"囉...
感謝

股價貴了漲到更高，表示更貴。
有些人卻以為自己的計算公式錯了，反而去追高。
擦鞋童GDP理論就是這樣來的！

很多Reits 都數年前就超出貴價, 且繼續漲很多, 且配息高, 如DLR、LTC、MPW、 NHI、O、VTR, WPC……
這種穩定配息高的股票只有金融海嘯才可能有機會淑價買, 也許要以另一種思維模式吧.  不然就只能錯過了

狗跑遠了？還是主人跑遠了？

同學應該理工科畢業
但缺點會變得很容易鑽牛角尖
同學在意的問題
我以前也有想過
換個念頭就好了
像巴菲南桑說的
看別檔就好了 , 投資的世界確實沒有標準答案

[ 本帖最後由 chuan_heng1019 於 2016-8-19 13:28 編輯 ]

投資不是沒標準答案，
而是它的答案往往不是一點，而是一個區間，
反應時間又長達好幾年，
因為是社會科學。

QUOTE:

感謝chuan_heng1019 桑與Michael的回覆:

連理工科畢業與容易鑽牛角尖都被您發現了!
太厲害了....
再補充幾個資訊:
1.S&P500成分股當中，有25檔REITs，總市值超過5600億美金。
2.25家公司雖然僅占S&P500約5%，但2016年整體獲利預估超過177億美金；約等於1.8倍2015年台積電的淨利總額。
3.盈再表判斷大盤貴淑，美股用的就是S&P500成分股的PER去判斷目前整體市場是貴或淑...
附上這些成分股的ticker4.最後，從Bottom up的角度或許僅單純看個股就好了；但若從Top Down的角度，資金在幾個大的資產類別中流竄，包含了...
  美股
  國際股市
  債券
  REITs
  商品

SPG

PSA

AMT

CCI

EQR

AVB

GGP

HCN

PLD

BXP

VNO

EQIX

VTR

HCP

WY

ESS

MAC

O

HST

CBG

SLG

KIM

PCL

AIV

IRM

其實只是單純想....儘量完備盈再表在個股的評價
若撇除REITs不去探究其貴淑與實際情況的差異，感覺上有點可惜....

[ 本帖最後由 ROGERSUNG 於 2016-8-19 19:30 編輯 ]

每次有人要檢討盈再表貴淑價計算有無問題時，
很可惜都過門不入，不了了之。

貴淑價是用IRR，搭配PER算的，
這二個都是公式，不可能錯，
需要檢討的是參數的設定。
歡迎同學提出來遇到REITs時IRR的參數該如何設定才能符合各種狀況，
這樣的討論才會進步！

IRR在投資學上必教，
可是都只講解公式，未論及實際上參數該怎麼設，
這才是本公式的關鍵。

我提出方法來，在股票投資上運行近10年，
效果相當不錯，中碳、AZN、LLY...等台美股上都賣在高點。

怎麼設定IRR+PER的參數在盈再表和部落格我都完整公開，
可是細節非常複雜，
相信大部份人有看沒有懂。
剽竊我的投資觀念、選股原則容易，
獨這個IRR參數設定是抄不來的。
所以除了巴菲特班之外，
至今不見有人確實遵照IRR在投資股票。

QUOTE:

再看一下Michael的講義
講義第57頁
所有的參數設定應該是為了計算合理的股價Po
再由合理的股價Po - 安全邊際 = 淑價
再由合理的股價Po + 安全邊際 = 貴價
其實類似BBand的概念
標準差越大，股票價格要touch越不容易
ROE為正代表隨著時間推移，股價會朝向正向發展
報酬率是時間的函數
持有的時間越長，報酬率理當越高
這股價的上升軌道會永無止盡的向上延伸
前提是該公司能一直提供穩定的ROE
以下內容參考葉怡成教授的書籍
PER = P/EPS = (P/NAV) * (NAV/EPS) = PBR / ROE
因此在PER中隱含著價值(PBR)與成長(ROE)兩個因子
市場會給高ROE更高的評價，高PBR
市場會給低ROE更低的評價，低PBR
假設X軸為ROE
Y軸為PB
一個市場投資組合會形成一個在第一象限的正斜率橢圓形
取均值回歸就是市場的合理價
因此，要買股就是要去尋找高ROE與低PB:淑價
而賣股的時機就要找高ROE與高PB
Po = k*NAV * (1+ROE)^m
P=市價
Po =合理價
k=價值係數
m= 成長係數
每個產業的k與m都略有差異
舉例來說
在台股中金融
k= 0.774
m = 5.514
當P/Po = 80%
則代表現行股價有20%的安全邊際
上面的例子是代表某特定產業的市場參數
有些產業參數相近
有些產業參數差異不小
就看怎麼樣去給定了
至於美股的REITs，或許就要先把REITs相關個股一起觀察
像Dow Jones U.S Real Estate index
成分股ticker如下                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

	DJUSRE Index
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116	WY UN Equity
117	XHR UN Equity

不好意思!洋洋灑灑寫了一堆
也不知道跟Michael想要討論的內容是否貼近
若有錯誤，還請學長姊與先進們不吝指教，謝謝。

所謂IRR的參數不是指這些東西，
請先研究盈再表上的設定，
都了解了再來討論，
別急著回應！