9940信義的便宜價

巴菲特班洪瑞泰 (Michael On) » 討論區1 » 9940信義的便宜價

同學

UID 643
精華 0
積分 0
帖子 14
閱讀權限 99
註冊 2011-8-9
用戶註冊天數 4666
用戶失蹤天數 1971

59.120.41.106

發表於 2011-9-7 18:31 資料私人訊息

我也注意這檔股票很久了~ 所以發表一點想法~ 如果分析的觀念有錯請各位同學見諒~

以信義第一季與第二季的EPS為 0.89、0.71

第一季與第二季的ROE為 4.77、4.71

自己來推估全年的ROE為 20 左右~

目前盈再表的預估ROE為27，如果打7折 (奢侈稅影響) 27*0.7 =18.9

如果用20來當預估ROE，算出來的俗價為31.3

當然我認為信義房屋的好學生特質是沒有改變的，而且又是房仲業的龍頭~

但讓我猶豫，而等更低價的原因為~

一：奢侈稅的利空是不是正在發酵，而導致獲利正在減少~ (政治干擾~也有不確定因素)

二：近年來房仲公司的家數，感覺快比便利商店的家數還多~

所以如果股價再低一點，如見到3X的價位的話，我會認為是可以慢慢佈局，分批買進的好價位~

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.106.237

#17

發表於 2011-9-7 20:03 資料主頁文集私人訊息

當然我認為信義房屋的好學生特質是沒有改變的，而且又是房仲業的龍頭~
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

有一點，我的疑慮尚未釐清。
那就是，信義的「護城河」是否夠寬?
畢竟，仲介業的進入門檻，好像很低。
否則不會出現，仲介家數比超商業者還多的現象。
我想，等跌到35以下再進場，比較保險吧!

GeeseHu

同學

UID 679
精華 0
積分 0
帖子 13
閱讀權限 99
註冊 2011-8-14
用戶註冊天數 4661
用戶失蹤天數 4459

111.254.157.174

#18

發表於 2011-9-9 02:30 資料私人訊息

不才小弟剛好是仲介業出生的，也在當中混了5~6年了，或許可以給您參考一下。對於仲介業其實應該是從93~94這兩三年才開始慢慢起來的，在當時應該還沒什麼人在路上有看過房屋仲介的店頭吧。而小弟就是從95年進入房地產市場的，當然第一桶金也是靠房地產起家的。不過當我在這個行業做越久的時候就越感覺其實仲介業跟汽車業一樣，是個很大的景氣循環股，就試想一下房地產當初最興盛的時期是在民國78~81年，最大的是太平洋房屋，如果年紀比我大個一兩輪的應該就知道

，但是後來下場如何?? 許多的營造業也是如此，所以這種超大的景氣循環行業(一般美國研究大約是18年)，再下滑的時候往往會讓你痛得不知不覺，如同溫水煮青蛙。所以像這樣的行業股票是比較難用盈再表看得準的，因為他剛好是這幾年房地產榮景帶動的(營建業也是)，當房市投資熱潮慢慢退卻，你會發現單單靠基本需求，大概要掛了一大半以上的仲介公司吧。但相信就算你是產業龍頭，可能也必須在廝殺中才能存活，況且如您所說，他真的是進入門檻不太高的行業。但也是低成本生意啦(不能說無本，也是要點人力物力廣告才行)

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.106.237

#19

發表於 2011-9-9 03:42 資料主頁文集私人訊息

哇!! GeeseHu 同學，真是一針見血。

還好我沒有一時衝動，見它跌到便宜價就去買。

行家一出手，就知有沒有。

看樣子，我還是投資我熟悉的產業，比較有把握!

謝謝 GeeseHu 同學喔~

有巴菲特班，真好。

captain

同學

UID 688
精華 0
積分 0
帖子 135
閱讀權限 99
註冊 2011-8-16
用戶註冊天數 4659
用戶失蹤天數 2123
來自台南

1.200.169.116

#20

發表於 2011-9-9 11:45 資料私人訊息

感謝Geese同學...讓我們又多了解了房仲業

usmle

同學

UID 204
精華 0
積分 0
帖子 47
閱讀權限 99
註冊 2011-3-20
用戶註冊天數 4807
用戶失蹤天數 2033

60.251.180.172

#21

發表於 2011-9-10 21:00 資料私人訊息

房仲業的真實淨利潤應該有超過5-6成

因為買空賣空,成本極低,更何況沒有廠房機器倉庫車輛材料工具銀行利息等等損耗等等支出

一個大公司旺季人力成本不會超過20%

旺季人力佔成本18%就很可怕了,此時老闆幾乎都會散佈公司沒賺錢

加上報稅利潤都要少50%-200%報稅

每種行業的正常最低最低淨利潤都有20%啊(淨利潤=扣掉所有成本之後)

但是政府規定帳面上的淨利潤只能有8%-15%

像營造業報稅的時候利潤只能控制在8%還是10%以下

但是他們真實淨利潤超過4成

這時候多的利潤怎辦

正常的用公司名義買車買地買設備買廠房投資等等的

違法的就是買假發票開假公司弄一堆假的東西來消耗利潤

這些東西就變成成本

這樣淨利潤就能壓低到8%-10%

然後宣稱公司沒賺錢

就是因為這樣

有錢人寧願買車買地買設備買廠房投資等等的

也不願意把多的錢分給公司員工

你看鴻海利潤只有5%-6%能分給股東

卻能一直擴充廠房,公司越做越大間

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.106.237

#22

發表於 2011-9-21 21:01 資料主頁文集私人訊息

補充一下…

因為最近在讀信義的年報，我發現，

信義的董監持股，不只30%。

仔細算了算，其實有超過60%，

而且直接間接，都是董事長周俊吉在控制。

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.106.237

#23

發表於 2011-9-21 21:20 資料主頁文集私人訊息

還有就是，

房仲業的進入門檻，雖然很低，但成功門檻並不低。

在這個古老的行業裏，想持續不斷地獲利，永續經營，

是非常不容易的一件事。

只能說，我蠻佩服周俊吉的。

他讓我想起了Mike當年草創巴菲特班時，

也是只有小貓兩三隻。

慘澹經營，創業惟艱，終於獲得了成功。

巴菲特班可以克服景氣循環，逆勢成長，

信義房屋是否也可以做得到呢?

大家拭目以待~~

CHI (吉)

同學

UID 373
精華 0
積分 0
帖子 69
閱讀權限 99
註冊 2011-4-25
用戶註冊天數 4772
用戶失蹤天數 2169
來自台中市

122.118.34.51

#24

發表於 2011-9-22 06:19 資料私人訊息

是好學生一時考差了？還是...

摘錄2011.0816新聞
信義房屋大陸設點虧損擴大
｢信義房屋已在中國上海、北京、蘇州、杭州、青島與成都6個據點，原本已有85家直營店及130家加盟店，但因為中國大陸政府持續打房，直營店已減少到73家左右，加盟店也縮減到100家左右，虧損金額由2011年第1季的新台幣5000萬元擴大為8000萬元。｣

大陸的房市泡沫隱憂？
   不打房！泡沫化更慘！
   打房又似乎沒啥效果？萬一不成功！泡沫化！還是慘！
   打房成功！則短空長多...
   台灣則是奢侈稅+實價登錄...選舉因素...
   兩岸都是因為政策干擾
   造成交易量減少？
   交易量減少=佣收減少
   信義雖不需買地建屋，
   但角色有如賺取證券交易手續費的證券商(一買一賣賺取買賣方佣金)
   大陸投資虧損+兩岸營收成長動能趨緩是｢已知｣
   政策干擾的最終結果是｢不知｣或｢不可知｣
   這是好學生一時考差的種樹良機？還是...

本事

同學

UID 516
精華 0
積分 0
帖子 5
閱讀權限 99
註冊 2011-7-3
用戶註冊天數 4703
用戶失蹤天數 2228

101.13.211.49

#25

發表於 2011-9-22 08:19 資料私人訊息

信義房屋(9940)受邀參加Credit Suisse 與台灣證券交易所合辦「Asian Technology Conference」，2011年9月中旬在台灣已新增44家店，9月中為止共有367家直營店，台北市有150家、新北市102家、桃竹區42家、中區43家及南區30家，新增加直營店在台北市有15家，新北市及桃竹區各10家店，中區及南區各4家與5家。中國地區方面超過200家，直營店數有81家，科威不動產有139家。

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.106.237

#26

發表於 2011-9-30 09:30 資料主頁文集私人訊息

8月北市買賣移轉創金融海嘯後新低

台北市最新建物買賣移轉棟數數據出爐，8月移轉棟數為3489棟，罕見的連續2個月交易量跌破4000棟，8月的交易量已經是金融海嘯(2009年3月後)的新低點，量能水準與2009年1月時相當，當時正是無薪假盛行之際。若單純從買賣移轉量能來看，在奢侈稅上路之後，台北市的交易熱度的確呈現快速降溫的現象，較正常水準大約減少3成左右的交易量。

全文請見：
http://www.sinyi.com.tw/news/article.php/2022

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.117.78

#27

發表於 2011-10-29 01:30 資料主頁文集私人訊息

[神州股票資訊]西進折損兩大將　周俊吉親上火線@ 2011-08-15 07:23:09

2011-8-8 TCW

         台北直飛青島、青島轉內地成都，再赴飛行里程一千七百公里之外的上海。這是七月下旬，短短不到十天，信義房屋董事長周俊吉的差旅行程。

         今年初以來，成為兩岸空中飛人的周俊吉，一週坐鎮台北信義路總部，一週飛大陸，親上信義房屋對岸門市火線。已十年不曾踏進門市督導業務，周俊吉此刻御駕親征，除趁中國房市調控力道加重之際，展現彎道加速勁道外，三年前，高薪禮聘分別擁有惠普（HP）、IBM外商背景的蘇海、黃慧珠，出任信義房屋執行長與人資長，此兩人近期卻相繼離職走人，也是周俊吉得勤跑中國，身先士卒的原因。

         「講實在，當初（二○○八年）做錯一件事，就是找執行長過來，」「他（蘇海）人很好，對大陸市場也熟，卻沒法經營起來，沒能產生真正貢獻就沒辦法（留下來），」在青島喜來登酒店商務中心內，被公認是台灣房仲業轉型關鍵推手的周俊吉坦承，決策錯誤，是過去兩年多來，信義房屋開拓大陸市場受挫，經營績效轉盈為虧的肇因。

         翻開信義房屋最新年報，去年不管營收破百億元，抑或獲利表現，均締造創業三十年來的歷史新高，每股盈餘五‧四二元，更較前年的四‧○七元成長逾三成。然而，根據年報記載的大陸投資資訊，百分之百轉投資的上海信義、北京世邦信義、蘇州信義、浙江信義、以及與當地建商合資的成都世邦信義、青島城建信義等六家子公司，去年僅有由上海人張建平出任總經理的蘇州信義，獲利一千三百餘萬元，其他五家子公司虧損合計達新台幣一億七千萬元。

         難關一：高層水土不服外商菁英未獲得充分授權

         其中，光是上海信義，即認列一億二千五百萬元投資虧損，相較信義房屋去年約二十億元的獲利金額，雖尚不致動搖國本，但中國內需仍熱，上海子公司卻連兩年虧損，讓周俊吉警覺到，有必要展現決斷力，調整作戰團隊因應危機。

         顯然，過去在美商惠普服務長達二十五年，曾登上過《世界經理人文摘》封面人物的蘇海，以及台灣IBM前人資副總經理黃慧珠等外商菁英，未能在本土房仲品牌落腳生根，對信義房屋來說，浮上檯面的第一道問題，是難與外商人才進行接軌的障礙。

         曾近距離觀察信義房屋經營實況的中央大學人資所副教授林文政認為，不若外商科技業，強調對專業經理人給予以目標管理為前提的充分授權，決策過程更鼓勵創造性衝突對話，信義房屋代表多數台商企業，老闆包辦經營權與管理權，並握有絕對決策權的典型，如此的企業內部氣氛下，外商空降的高階經理人若出現水土不服情形，不難理解。

         國內最大獵頭公司藝珂人事顧問總經理陳玉芬認為，二○○八年金融海嘯，除重創外商科技業，台商企業同樣歷經裁員瘦身，但隨兩岸簽署ECFA（兩岸經濟架構合作協議），為加速兩岸布局，台商掀起一波重金搶聘外商人才熱潮，對這批習慣跨國運作的外商經理人而言，除要調整身段融入台商的企業文化，更面臨快速建立戰功的雙重考驗。

         林文政同意，台商要進行國際化布局，的確有必要延攬國際化經驗豐富的人才，但如果把人才比喻為種子，企業主有責任提供種子適合發芽的土壤和氣候，如何建立更趨開放的溝通與管理文化，是信義房屋需自我克服的障礙。

         難關二：兩岸規則迥異中國屋源多受制國營勢力

         另外，對於一九九三年就卡位上海，卻遲未能晉身中國通路收成概念股的信義房屋，這波高階人事異動，浮上檯面的第二道問題是，國際化策略是否該改弦易轍？

         當年，信義房屋赴對岸展店之際，台灣尚不到百家直營店，但這段時間以來，同樣信義房屋直營店，台灣新增近三百家，對岸卻只新開八十家，周俊吉也坦言，靠派出台籍高階主管登陸作戰的模式，並未奏效，有必要思考更因地制宜的方法。

         因此，青島、成都信義，目前就改派駐協理級的主管出任總經理，帶領一批台灣店長做為種子部隊，由中階主管推動人力資源在地化的扎根任務。

         台灣服務業發展協會秘書長李培芬指出，台商房仲品牌延伸既有優勢登陸中國市場，截至目前為止，普遍來說成績皆不理想，主要原因是，兩岸房仲業市場遊戲規則殊異，有別於本地低度受管制的房地產市場結構，大陸房地產市場不但政府高度控管，大半屋源更控制在有國營背景的房產集團，即便中古屋，由於公務員持有比例高，交易網絡也掌握在當地政商。

         因此，若無法改變自行培養人才的直營思維、讓出大股給合資方借力使力，或靈活轉進二、三線城市發展，光靠複製台灣成功經驗，很容易陷入經營泥淖。

         解方：標準化管理　須減少總部的人為干涉

         林文政也表示，服務業要走向國際化，管理模式必須標準化、簡單化，減少來自總部的人為干涉，但這條路對自創品牌有成的台商來說，才剛開始摸索。

         教育訓練先於業務發展，不用有經驗的房仲業務員，強調先義後利價值觀等，獨樹一格的經營思考，是信義房屋成就品牌基礎的基石，但「基石」會不會變成勇闖大陸市場，達成二○二○年開出一萬家門市經營願景的「絆腳石」，正考驗著周俊吉的變革與突圍智慧。

[ 本帖最後由 GaryLIN 於 2011-10-29 01:39 編輯 ]

meatball0306

同學

UID 904
精華 0
積分 0
帖子 10
閱讀權限 99
註冊 2011-10-27
用戶註冊天數 4586
用戶失蹤天數 2325

27.51.13.127

#28

發表於 2011-10-29 06:37 資料私人訊息

這一檔我也看了粉久，後來到了便宜價也沒有下手，
因為房市多頭走了好久了，盈再表看到的表現是之前的，
再加上投資大陸並不順利，所以不知道未來會如何，
無法只看到俗價就買下去 XD

polly

同學

UID 816
精華 0
積分 0
帖子 16
閱讀權限 99
註冊 2011-9-23
用戶註冊天數 4621
用戶失蹤天數 3369

118.167.195.244

#29

發表於 2011-10-29 16:33 資料私人訊息

9940信義房屋的俗價

在9月那時captain同學問道~
信義俗價底下一點時...我也買了...
不知道剛好有沒有在房仲業的同學..
可以現身說法..說一下信義的好學生特質...
讓大家多了解一下房仲業跟房地產景氣有何差異?~
----
可不可以這樣說勒
房地產景氣在大U型底部時，房仲業也不會好，但是景氣下挫初期，當預售屋滯銷、建設公司拋售餘屋、投資客斷頭殺出時，房價下跌，可因為佣金趴數不會縮水，仲介業可能還是賺飽飽的(
何　都有人需要買賣房屋吧)~
會這樣想，其實也是手癢，想要先買一張，建立一點點fu，因此拋磚引玉，請教各位學長姐的看法

GaryLIN (Gary)

會員

UID 626
精華 0
積分 0
帖子 58
閱讀權限 10
註冊 2011-8-5
用戶註冊天數 4669
用戶失蹤天數 2260
來自 Taipei

180.176.100.100

#30

發表於 2011-11-6 03:49 資料主頁文集私人訊息

Check一下第三季的大陸投資，仍沒改善的跡象。
看樣子，想投資信義，還得再等一等囉~~

		本期期末	本公司直
大陸被投資	實收	自台灣匯	接或間接	本期認列	期末投資
公司名稱	資本額	出累計投	投資之	投資損益	帳面價值
		資金額	持股比例	[註二]
上海商拓投資管理顧問有限公司	7,425	6,712	100	51	7,848
上海信城房地產經紀有限公司	4,796	0	94	0	101
上海信義代書房產服務諮詢有限公司	19,847	0	100	(10,197)	36,222
上海信義房屋中介諮詢有限公司	883,042	772,256	100	(108,608)	588,702
上海中城聯盟投資管理有限公司	2,136,272	0	2	0	45,642
上海昆侖台灣商城有限公司	1,077,983	238,231	9	0	0
北京世邦信義房地產經紀有限公司	68,884	50,805	100	(25,216)	-1,765
成都世邦信義房地產經紀有限公司	38,370	29,342	80	(11,022)	16,895
青島城建信義房產經紀有限公司	38,370	29,225	80	(11,380)	14,612
科威房產管理諮詢(上海)有限公司	29,545	15,870	95	(8,992)	-5,481
浙江信義房產管理諮詢有限公司	96,885	44,543	100	(8,962)	24,627
蘇州信義置業房產經紀有限公司	38,370	70,059	100	(10,006)	89,696

		大陸公司	損益加總	($194,332)
年度：100　季別：03 單位：新台幣仟元
		全球信義	合併淨損益	$929,439

‹ 上一頁… 1 2 3 4 5 …下一頁 ›