標題: ===== 請問Michael桑有沒有辦法判斷""房價的貴俗""? =====
sun
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發表於 2011-6-7 13:21  資料 私人訊息 
===== 請問Michael桑有沒有辦法判斷""房價的貴俗""? =====
Michael桑的營再表能藉由ROE算出股票的貴俗 非常厲害!

不過小弟想再請教一下Michael桑

請問Michael桑有沒有方法能判斷""房價的貴俗""呢?

or 何時是比較好的買點之類的時機?


買房子跟買股票都是一輩子頗為重要的事


想請教一下Michael桑此一問題,感謝!!
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mikeon88
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發表於 2011-6-7 13:28  資料 主頁 文集 私人訊息 
房價貴俗的算法也是用股息折現公式
把股息改為租金便是
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leechihchao
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發表於 2011-6-7 13:33  資料 私人訊息 
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sun
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發表於 2011-6-7 13:55  資料 私人訊息 


QUOTE:
原帖由 mikeon88 於 2011-6-7 13:28 發表
房價貴俗的算法也是用股息折現公式
把股息改為租金便是

所以用這個方法就要去想辦法得到那間房屋在市面上"租金"是多少來得到合理房價囉?

個人感覺滿有趣的 (以前沒有聽過用租金算出合理房價這個方式)

不知實務上是否已有哪些公司採用這種算法呢?(還是目前房仲公司房價的算法就是用租金配息法算出來的?)
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sun
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61.20.171.201
發表於 2011-6-7 18:14  資料 私人訊息 
不知其他各位同學們有什麼想法或觀念呢?

感謝!

[ 本帖最後由 sun 於 2011-6-7 18:27 編輯 ]
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mikeon88
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發表於 2011-6-7 20:13  資料 主頁 文集 私人訊息 
早就告訴你答案了
不要光只會問
回去好好想想折現公式
試著代代看
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sun
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發表於 2011-6-7 20:40  資料 私人訊息 


QUOTE:
原帖由 mikeon88 於 2011-6-7 20:13 發表
早就告訴你答案了
不要光只會問
回去好好想想折現公式
試著代代看

Michael桑講房租配息法的我知道啊 (應該也是會算)

我只是想知道在這個實際社會裡有沒有其他的房屋訂價方法是我不知道的,

我想去多方了解一下

巴菲特班同學臥虎藏龍 所以才來問問看別人有沒有別的想法
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skyalso
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發表於 2011-6-8 01:36  資料 文集 私人訊息 
年租金*30=合理房價(張金鶚說的)
不過照這樣看來台北沒有合理的房子了
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skyeric
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發表於 2011-6-8 05:04  資料 私人訊息 


QUOTE:
原帖由 sun 於 2011-6-7 20:40 發表


Michael桑講房租配息法的我知道啊 (應該也是會算)

我只是想知道在這個實際社會裡有沒有其他的房屋訂價方法是我不知道的,

我想去多方了解一下

巴菲特班同學臥虎藏龍 所以才來問問看別人有沒有別的想法

現在很多房價是投資客炒出來的,他們只是要賺轉手價差而不是租金.
因此,這種房價並不具有參考性,端看投資客想賺多少錢來決定賣價.
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mikeon88
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發表於 2011-6-8 09:29  資料 主頁 文集 私人訊息 


QUOTE:
原帖由 sun 於 2011-6-7 20:40 發表
Michael桑講房租配息法的我知道啊 (應該也是會算)
我只是想知道在這個實際社會裡有沒有其他的房屋訂價方法是我不知道的,
我想去多方了解一下

會這樣問表示沒搞懂折現公式

不管投資什麼(股票、房產、債券、黃金)
報酬率唯一的算法只有折現公式
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AngusLee (Angus)
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發表於 2011-6-8 10:56  資料 主頁 私人訊息 
這樣說好了
所有可產生現金流的投資商品
其估價法的原始概念都是這套公式..

但不能產生現金流的商品呢?
像貴金屬∼名畫∼跑車∼奢侈品...
其實也可以用租的概念來估算.

名畫有展覽費
跑車可以租出去
這樣不就產生現金流了!?

但大部分人都是期待下一個人用更高的價格接手...

如今投機之風盛行,全然無視於企業持久性的獲利與價值,買進只為了賭看看會不會有下一個人接手,用更高的價格買進,這絕非投資人該玩的遊戲。(出自波克夏2000年報)

其中”企業持久性的獲利與價值“這不就是現金流的概念嗎.

所以投資可產生現金流的好商品,並以折現公式估算合理價格
就是本派的基礎心法了.......別打我啊XD
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mikeon88
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發表於 2011-6-8 10:58  資料 主頁 文集 私人訊息 
不能產生現金流的商品也是用折現公式來算
股息 = 0
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wild0802
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DFC確實可以算出很多東西的價值,但最後價格是很難算得出來(賣的價格),例如房子打算放十年,那最後價格要怎麼取?這也是一門學問阿,反而股票較簡單多了,可以用淨值和配息率算出大會約會落在哪裡,而房子的實際價值大部分都是用比較法下去算得,例如取附近八個標的物,下去做比較,再做調整,若是要做包租公或包租婆的話,用DFC下去算確實是可行的(保守一點估計較好)若是自住那就看個人的價值觀感了,曾有朋友說過房價現在會那麼高都是被代銷或仲介拱出來的,如果建商建好一坪打算賣十五萬,交給代銷業者時,代銷業通常會在加兩倍價格上去,再用一些行銷手法,讓消費者感覺物超所值,若是有人說中古屋呢?中古屋仲介拿到手一定是先給投資客過目,這樣仲介可以抽兩次仲介費(投資客抽一次,購屋者在抽),所以房子得貴與俗,很難算得出來,只能等類似有黑天鵝事件發生時(如SRAS)進去買就對了!!
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wild0802
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發表於 2011-6-9 19:37  資料 私人訊息 
抱歉剛剛DFC打錯,應該是DDM
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