最近小弟剛好在研究房地產,因此看到一些文章跟大家分享:
我國還有人口紅利嗎？
               2012-06-12 工商時報 林奇璋美國精算師FSA
管理大師彼得•杜拉克曾言：人口老化會讓整個人類社會出現天翻地覆的改變
，勞動市場也因此會有大變革，是影響21世紀最重要的事件之一。
為瞭解人口結構改變對勞動力發展、經濟成長的影響，經濟學把人口劃分為三
個年齡群組：0∼14歲、15∼64歲和65歲以上。國際上一般界定15∼64歲年齡
為工作人口，其餘兩個年齡群組為被扶養人口（15歲以下屬幼年人口，65歲以
上屬老年人口）。當一個時期內，幼年與老年人口減少，總人口中工作人口比
重上升，形成一個勞動力資源相對豐富，社會負擔相對較輕，對經濟發展有利
的黃金時期，此即所謂人口成長帶來之「人口紅利」（demographic dividend
）。
為便於分析，人口經濟學家使用撫養比（幼年人口與老年人口之和除以工作人
口）小於50%為「人口紅利」時期，超過60%為「人口負債」。
近年來人口老化現象席捲全球，已是一股各國擋不住的潮流趨勢。台灣也無法
置身於這個潮流之外，尾隨歐美日腳步，一步步走上高齡化社會。造成人口老
化、高齡化現象，主要有兩因素，一是出生率下降，一是平均壽命的逐漸延長
，兩股力量擠壓將人口結構、平均年齡不斷向上提升。但一般而言，會在人口
老化形成之前，會先有一段人口紅利時期。
我國因戰後嬰兒潮世代未達65歲，扶養比仍持續下降。依內政部資料顯示，民
國100年底我國人口結構：幼年、工作、老年人口各為350、1719、253萬人（
總數2,322萬），占總人口比率15、74、11%，撫養比35.1%=(15+11)/74，處於
「人口紅利」時期，經建會推測紅利時期可維持至2027年，我國尚有16年黃金
時期。
然上述情況恐過於樂觀，因老年人口定義為65歲以上乃依歐美國家標準而定，
其法定退休年齡大多訂在65歲以上。反觀我國實務來看，若以台灣「實際退休
」年齡作劃分，去界定工作人口、老年人口，結果大不同！依我國97年實際退
休人口計算，勞工退休人數293,635人，平均退休年齡為58.2歲；軍公教退休
人數13,895，平均52.3歲退休；全國平均退休年齡為57.9歲。
若以58歲界定為老年人口，則我國0∼14歲、15∼57歲和58歲以上人口分別為
350、1541、431萬人，占人口比率15、66、19%，「退休」扶養比已達51.5%=
(15+19)/66，雖未產生人口負債，實際上已無人口紅利。
目前歐美國家可能仍處於「人口紅利」期，因其退休年齡大多訂在65歲以上；
我國人口紅利早已消失卻不為人知。人口紅利消失對經濟發展的影響，從世界
第一個人口老化國家日本來看，1950∼1990年是其「人口紅利」期，該階段經
濟快速發展。1990年後日本進入老年時代，人口紅利結束，經濟乃至泡沫、停
滯，長期陷入泥沼。
我國為因應高齡化的影響，相關國家與產業政策都必須調整。但政策改變往往
需要時間，逐步進行調整，加上歐債等長短期產業及經濟衝擊，時間不多，政
府應謹慎因應，勿再沉迷於未來「黃金十年」。

而且我回顧一下之前的討論,有同學po華固董事長講的話,重新copy一下跟大家分享:
華固建設董事長鍾榮昌：房市多頭 是該休息了

2012-01-09 01:46 工商時報
• 記者蔡惠芳／專訪

[table][/table]　營建股「股王」、「獲利王」華固（2548），2011年業績表現亮眼，依全年獲利能力推估，有機會再賺進1個股本；展望2012年，華固董事長鍾榮昌表示：「未來房價走勢，要看個案表現。」興富發降價開盤，也是反應個案條件、華固當然不會跟進；不過，房市大多頭的格局，是應該要休息了。
　法人估計華固2011年獲利表現仍優於同業，前11月EPS，有機會站上9.6至9.7元，甚至全年度EPS可能挑戰成功10元，屆時將創下連續第5年賺下1個股本的營建股空前紀錄。以下是記者專訪鍾榮昌的內容：
　問：2012年華固的推案計劃？最快看好什麼時機推第1個個案？
　答：今年第1個個案是松江路住宅案，大概6月推出；天母住宅案規劃下半年會動，快則第3季拿到建造執照就可以先開工。
　問：今年房市什麼時候會趨於明朗化？
　答：我看要到3月才會更明朗化。其實，這一波房地產景氣走了8、9年的大多頭，新案一下子clean，其實也不太正常，現在比較趨於正常，如果銷售率6到7成、就算是好成績，如果銷售率5成、算是正常，如果銷售率2至3成、那就代表賣得很差，所以現在觀察房市的銷售率指標，要用新的標準重新檢視它的冷熱度。
　問：房地產景氣多頭是否真的結束了？
　答：這幾年房地產景氣特別的好，也應該休息了。我作房地產30年，真正碰到買房子要排隊只有兩次，一次是民國76至78年台股站上萬點時，那一波房價漲了3、4倍，之後就進入很長的整理；等了10年才又回來，中間大漲小回各3成。

然後我有看一篇文章對這方面有詳細的分析網站網址是:http://tw.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/publish-27.htm
此篇文章標題寫得很誇張:
2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！
我是覺得不需要去人云亦云,但大家應該都有聽過台灣房地產景氣週期長度是十年
而剛好這一波房地產大多頭也走了長達十年了!所以要居高思危


接下來買房子要很小心了,就像Mike桑跟我們說買股票要買有好學生特質的
所以我覺得買房也要買好學生特質(捷運附近,好學區附近...等)才會有防禦性喔~

民國77~79年歷史利率與房價的討論資料,利率是重點,相信歷史會重演
先前大幅升息到房價反應3成約過了一年,現在資訊傳播較快可能反應會快一點
http://www.tcb-bank.com.tw/finance_info/Documents/last_rate1.htm
http://5i01.com/topicdetail.php?f=356&t=2792199&p=1

[ 本帖最後由 Antony 於 2012-11-12 22:14 編輯 ]

那假如政府利用政策去中國找需求來彌補台灣本身的低迷需求的話,你想放空房市的投機客會有什下場?

未來真是很難預測的東西阿!! 就跟ROE一樣!!

感謝Antony大跟weyzhiro大的分享,人口紅利跟人口老化是大方面的趨勢,而之後利率是否大幅上升將是壓死駱駝的關鍵因素,所以值得密切注意;當然當房市真的非常不景氣的時候,政府是否開放大陸來買台,將也是值得注意的變化之一,因為若是開放,台灣是有土地權的國家,香港就是個案例,對大陸人來說應該是有吸引力的,這樣將反而把房價在往上推高,所以就在看之後會是什麼變化了