我買了一棟投報率12%的房子(下)...

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同學

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發表於 2012-8-9 11:16 資料私人訊息

假設:
(1)兩年後賣掉房屋.
(2)為簡化問題,不考慮其它費用.

我的想法,折現公式應如下 --
(45+5)*10^4=[(8500-2700)*12]/(1+r)+[(8500-2700)*12+(賣價-銀行貸款)]/(1+r)^2

如有錯誤還請 Mikeon 桑指正.

另外,
(1)賣價多少?假定仍為225萬是否合理?
(2)兩年後,銀行貸款該還多少?
還請有經驗的同學提供數據.

mikeon88

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#17

發表於 2012-8-9 12:11 資料主頁文集私人訊息

賣價-銀行貸款 ???
應該不用扣掉銀行貸款，
不然算出來的 r 會變負的

或者買價及賣價要同步扣掉貸款才對

baggiotsai (baggio)

同學

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#18

發表於 2012-8-9 12:23 資料私人訊息

對房市的投資報酬率，(房租)股息折現公式很有興趣學習討論。可惜該物件沒有房市的好學生特質：地段.

就像是買了殖利率高又近淨值的股票，但沒有A咖的成長與價值性。

[ 本帖最後由 baggiotsai 於 2012-8-9 12:27 編輯 ]

mikeon88

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#19

發表於 2012-8-9 14:38 資料主頁文集私人訊息

----- Forwarded by Perry Kuo on 2012/08/09 下午 02:06 -----

Dear Mikeon 桑,

解釋一下我的算式.
我的買價,賣價已同步扣掉貸款.

買:
(45+5)*10^4
我支付房屋總價(225萬)減去銀行貸款180萬(由銀行支付,我不用支付)所以是45萬,
我還要另外支付代書費用5萬,
我共支付50萬.

息1:
(8500-2700)*12
租金8500,但需扣掉支付銀行2700,所以我實際上每月收入(8500-2700),為期一年,乘以12.

息2+賣:
(8500-2700)*12+(賣價-銀行貸款)
(8500-2700)*12,理由同上.
房屋賣出價格減去還的銀行貸款才是真正進入(收入)我口袋的錢.

mikeon88

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#20

發表於 2012-8-9 14:39 資料主頁文集私人訊息

Dear Perry 桑：

OK, You're right.
Sorry, 未仔細看題目

polyperry

同學

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#21

發表於 2012-8-9 14:53 資料私人訊息

Mikeon 桑,
感謝您無私的分享投資心法.

也謝謝 Ywen 桑的例子,讓我能重新思考折現公式.

另外,兩年後銀行貸款該還多少?還請有經驗的同學提供數據,我想完成這個例子.

polly

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202.39.57.251

#22

發表於 2012-8-10 14:49 資料私人訊息

恭喜Ywen0712學長搭上低利率末班車!
以下的資訊請參考：
1.第3年起，如採本息平均攤還，在利率1.79%、2.0%、2.2%的假設下，每月攤還本息分別為9,754元、9,930元、10,099元。下列網址有試算功能
http://www.landbank.com.tw/Manage/MortgageCalculator.aspx?EpfJdId9UuCGfWtnHzKyWzPASe%2b6GiDW

2.在政府主導下，房貸利率有上升的可能，建議以貸款利率2%估計報酬率較為保守；另出租收入通常一年以11個月計。(因需支付仲介費、房屋稅、地價稅等)

3.這一波地產景氣已經接近10年，未來若走勢向下，依照過去經驗，多從c級產品開始跌價，除非有交通建設等大利多，才有支撐。(可是Michael大說，要賺差價才是好…..)

polyperry

同學

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#23

發表於 2012-8-11 09:39 資料私人訊息

假設:
(1)兩年後,原價225萬賣掉房屋.
(2)兩年後,銀行貸款僅需還180萬,無其他費用.(3)出租收入通常以一年11個月計算,因需支付其他費用.

買/賣房者的折現公式如下 --
(45+5)*10^4=[(8500-2700)*11]/(1+r)+[(8500-2700)*11+(225-180)*10^4]/(1+r)^2
IRR(-500000,63800,513800)=7.95%=r%

相對的,銀行的折現公式如下 --
180*10^4=[2700*12]/(1+r)+[2700*12+180*10^4]/(1+r)^2
IRR(-1800000,32400,1832400)=1.80%=r%

如有錯誤還請 Mikeon 桑或同學指正.

[ 本帖最後由 polyperry 於 2012-8-11 09:46 編輯 ]

hdd1234567

同學

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#24

發表於 2012-8-11 09:42 資料私人訊息

不知道老巴說的 "如果你不想持有一檔股票10年,就一分鐘也不要持有" 適不適用在房地產

mikeon88

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#25

發表於 2012-8-13 20:41 資料主頁文集私人訊息

Perry Kuo 於 2012/8/13 下午8:32 寫道：

Dear Mikeon 桑,
一些小發現,如有錯誤,還請指正.
謝謝.
Best Regards
Perry

假設:
(1)兩年後,原價225萬賣掉房屋.
(2)兩年後,銀行貸款僅需還180萬,無其他費用.
(3)出租收入通常以一年11個月計算,因需支付其他費用.

買/賣房者的折現公式如下 --
(45+5)*10^4=[8500*11-2700*12]/(1+r)+[8500*11-2700*12+(225-180)*10^4]/(1+r)^2
IRR(-500000,61100,511100)=7.40%=r%
R1%=(1+7.40%)^2-1=15.34%<--近似於總投資報酬率
成本(50*10^4)*R1%=76720
R%=[(61100+511100)-(45+5)*10^4]/[(45+5)*10^4]=14.44%<--總投資報酬率
成本(50*10^4)*R%=72200

相對的,銀行的折現公式如下 --
180*10^4=[2700*12]/(1+r)+[2700*12+180*10^4]/(1+r)^2
IRR(-1800000,32400,1832400)=1.80%=r%

===========================================

續上例.
計算兩年期間的股息則現公式:
買=息1/(1+r)+(息2+賣)/(1+r)^2---(1)
IRR=r%
r% 為由 Eq(1) 得到的年平均報酬率.

計算兩年期間的總投資報酬率(R%):
買*(1+x)^2=(息+賣)---(2)
R%=[(息+賣)-買]/買=(息+賣)/買-1=(1+x%)^2-1
x% 為由 Eq(2) 得到的年平均報酬率.

既然 Eq(1)<>Eq(2).
所以,r%<>x%.
R%=(1+x%)^2-1<>(1+r%)^2-1

結論:
R%<>(1+r%)^2-1.使用 IRR 得到的年平均報酬率 r%,拿來計算 (1+r%)^2-1 得到的總報酬率(上方紅字部分的 R1%)僅為近似值,與總投報率(R%)有些許差異.

mikeon88

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#26

發表於 2012-8-13 20:49 資料主頁文集私人訊息

吉拉拉

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#27

發表於 2012-8-13 20:58 資料私人訊息

看完投好痛哈看不懂

polyperry

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#28

發表於 2012-8-13 21:04 資料私人訊息

簡單的說,使用 IRR 得到的 r% 來計算 R1%=(1+r%)^2-1 僅為總投報率(R%)的近似值.

mikeon88

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#29

發表於 2012-8-13 21:07 資料主頁文集私人訊息

http://tw.myblog.yahoo.com/mikeon88/article?mid=914&prev=869&next=913

吉拉拉

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#30

發表於 2012-8-13 21:09 資料私人訊息

我正把講義拿出來複習~~~研究研究!(這次台中上課我只回鍋一天真不認真)

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