親愛的同胞們:

                恩..我們繼續..

話說我失去那個標的之後,真的有點失心喪志..這種賣房子如此有氣魄的屋主,要碰上真是要有運氣..何況我已經

幾乎沒有時間繼續找下去了...

就在這個時候..奇蹟出現了..

有一間 C 級房產又出現了,16年,25坪,就在醫院跟市區旁邊,屋主因為跟女友吵架,急著賣出去,價格已經降到無可再降,聽說一位台北的投資客當天下午就要搭車來宜蘭簽約了...

我馬上行動.像刺客一樣從中攔胡(親愛的同學,我攔的不是你的單吧?)

看了十分鐘以後就馬上付錢,馬上簽約,屋主當場幾乎要哭出來(這個應該不是演戲,因為他馬上就後悔了.)

我的買進價是225萬.當地租金價格是8500~9000.我還順勢把所有冷氣電視冰箱洗衣機通通留下來,馬上掛牌出租.

然後背起一個包包,裡面裝滿我過去七八年來的賬本跟現金流計畫表,跑去貸款銀行談判..

貸款銀行在宜蘭蘇澳..為什麼選這裡呢?因為蘇澳生意清淡,銀行樂得放款..甚至願意"多"放一點.

我去的時候,沒忘記買上幾杯特大杯的搖搖,一進去就鞠躬哈腰,送茶遞水..掏出整個包包裡的賬本,努力的遊說貸款的銀行經理,只差沒有幫他捏腳..

225萬的老房子,一般能貸款多少錢? 當然是160萬左右了?

不不不..我不要,我要貸款180萬..越高越好..

可能是珍珠奶茶起了功效..也許是銀行生意清淡,當然最關鍵是我的徵信結果非常良好..我最終貸款了180萬.. 寬限期兩年,利率1.79%,付出去45萬.一切搞定.

過了四天,房屋順利租出去了,租金8500.寬限期內,我每個月的付款金額是2700,

(8500-2700)*12 /450000+50000(代書雜費成本)=14%

ㄜ....真是驚人....

説出來跟大家分享,這整件事情真的很好玩..我覺得蠻有成就感.

michael老大的心法,用在哪裡都適用..一通百通..

買進價是225萬.當地租金價格是8500~9000..............

左右4.8%........恭喜

大台北套房差不多只有4%

[ 本帖最後由 ymbis 於 2012-8-8 16:14 編輯 ]

GOOD 這方法真的是到哪都適用 尤其房地產

羅伯特清崎也是用這方法

只要收入扣掉成本還能正很多

你就會想一直不斷複製下去

投報率應該不是這樣算的吧

dear polyperry :

                 是这样算的。算你买进的首付款当成本就对了。

                 当然最后报酬率由卖出价决定。

                 跟股票没什么两样。

是这样算的。算你买进的首付款当成本就对了。<--第一個報酬率

当然最后报酬率由卖出价决定。<--第二個報酬率

共有兩個報酬率喔,買賣股票(或房屋)只有一個報酬率(R%),不應該會有這種情況.
參考一下.

房子的投資報酬率一樣是用股息折現公式來算，
算法要對才好
答案只有一個，不會有二個

感覺總價投報率蠻低的…

想請問一下寬限期過後的房貸要繳多少錢?
應該不只2700吧

貸180萬,20年期的,一個月要繳約10000左右吧
如果沒記錯的話

那時候的投資報酬率還有14%嗎?????

別忘了扣掉持有成本﹕ 房屋稅,地價稅,折舊,維修費. 租賃所得稅.
可能風險﹕ 轉租空租期, 收不到租金, 趕不走房客, 惡意破壞,利率上升,
見獵心喜是最大的風險, 盈再表上遠低於俗價, 預期報酬率20％的也找的到, 卻不一定是好東西！

小弟不才，轉為房地產頭腦就打結了搭不上，敢請教前輩解答
如以此例房地產為題
將以股息折現公式 如何算此間房子的投資報酬率及房子的俗價?

2700是在寬限期內要繳的利息錢,
但在過了寬限期後,每月要付本金+利息為9754,
也就是說自己要再拿出9754-8500=1254.
這與羅伯特清崎的方法有不同喔!

親愛的同學們:

                 你們說的都是.我把這個經驗寫出來,目的就是來討論的.

                 房子不同於股票,性質確實有點不同.讓我來跟大家講講自己的思路,這才是最有討論價值的地方.

(一) 房子跟股票相近的地方---低價買入 配股配息 貴了賣出

                  1.如何判斷低價
                                     在股票上,我們會用歷年走勢圖.看"月線""年線"的趨勢.每一年都會有高點低點,

                                      在某個價格上就跌不下去,(大成月線在兩三年內於27 圓有強勁支撐,中鋼在金融海嘯
                                      
                                      的08年最低點是24圓,長興月線低點落在21元.)用長時間的趨勢來看,我們可以摸出一
              
                                      個低點.      
                  2.如何看配股配息穩不穩定

                                     一間公司配息是否穩定,我們通常會抓最少七年,長則十年的配股紀錄.我最喜歡每年配
                                     股比率固定的公司.這表示老闆蠻保守的,我也會很容易預測現金流.

                  3.如何知道貴了
                                     配股配息連年沒有起色,價格卻越衝越高.我通常能忍受20倍本益比,超過的就會豎緊神
                                     經.配合線圖跟景氣循環的判斷,準備賣出.(我的判斷錯了好幾次.但是也對了幾次)

                 4.如何判斷房子低價
                                     房價一樣有月線跟年線.只是我們很少用線圖畫出來.很多人會說,他看房子看了幾年幾
                                     年,然後發現一個好標的,就是不知不覺的使用了 月線跟年線的經驗.這些人掌握了某
                                     個地區的行情波動感,能判斷價格的底部.或者接近的底部.這跟我們追蹤一支股票三五
                                     年,當它賤賣的時候你一定能明白,這是同一個道理.(關鍵在 你已經觀察它好幾年了!)

                 5.如何看配股配息穩不穩定
                                      房子的配息就是租金.租金的支付者就跟股票支付的董事會一樣,我們要觀察他們的習
                                      性.對房屋來講,觀察租金支付者的重要指標就是職業.我會篩選房客的職業,關鍵是家
                                      庭.有帶著孩子來租屋的最好,如果願意把戶籍遷到房屋裡更好.任何投資都不可能完全
                                      預測風險,但是有一些機制幫你篩選.我現在這個房客夫妻倆是在當地經營三十年的紙
                                       廠上班,有兩個小孩.收入穩定.為了小孩讀書更換租房.
                 6.如何知道貴了
                                      從租金判斷.這個公式很多,網路上都找得到.300萬租一萬算可以,800萬租一萬我就覺
                                      得不可以. 當然資金追逐的地方,800萬的房子容易漲上去,但是我的做法跟股票一樣,
                                      這種標的我就不跟了.

這跟michael老大的心法可能有出入

(二)股票跟房子不一樣的地方

               1.貸款的槓桿

                房子有貸款的問題.這個操作跟期貨幾乎一樣.期貨沒有寬限期,房屋貸款有,這是房屋貸款遠遠優於
                期貨槓桿的原因.

               2.持有的成本

                因為有稅金,所以我在標題說是12%.就首付款的現金回報率來講,我覺得很滿意.

                租賃房屋會有各種風險,就像買賣股票也會有各種風險一樣..michael常講: shit happens.

                但是我們仍然投資股票,準備好迎接可能會發生的風險.努力獲取報酬.

                克服對租賃風險的恐懼 對我來講是過程中最有成就感 也覺得有趣的地方.

               3.隱性現金流

                pony說的那個是對的.兩年後實質現金流就拿不到了.到時候會有兩種可能
                我會賣掉.
                我會繼續持有.

                繼續持有的狀態下,租金仍然會以一種"隱性現金流"的方式流進口袋.
                在財務報表上,仍然可以計入收入.

                這是一個小經驗,整個過程就是用力玩.當然我對兩年後的結果,是蠻有信心的.