個人的想法，參考看看
(1) 參考(土地公告現值+房屋現值推估)物件的淨值==>可以想成股票淨值
(2) 租金的穩定度(租多久可以租出去，一年可以收幾個月的租金，會有很多人需要租嗎)
(3) 評估租金與房價的報酬率，衡量貸款與自備款的狀況，自己取捨~~
當然有些時候，並不能只用數字報酬來考量

房價的評估一樣是用股息折現公式
上課時講過了

1200萬，買20坪，每月租金20000，投資5年賣掉回收1020萬（假定房價回跌15%）則R=-1%
如果5年後賣掉回收1320萬（假定房價上漲10%）
則R=3%
結論房價已偏貴了。

r%才對，年平均報酬率
R%是總投資報酬率

其實不管用什麼模型去算, 都得出差不多的結果, 那就是房價已經貴了.

但是只要市場還有人相信房價還會再漲, 就還有最後一隻老鼠還沒上鉤...

這就跟宏達電股價上千元時, 還是有人奮力賣進是一樣的道理. (業績還會再好! 每年出貨持續成長!! 中國跟印度的消費潛力無窮!!! 詳情請看歷史新聞.)

過去50年來華人世界(尤其台灣)篤信不滅的"有土斯有財"信念, 如果台灣地區真的因為人口紅利減少而導致土地房價開始下跌, 那會是一段漫長而痛苦的折磨. 日本過去二十年的經驗已經證明.

更慘的是, 因為對過往信念堅不可破, 所以在下跌過程中還是會持續不斷的有人進場, 一心期待上漲的曙光來臨...各位問問五十歲以上的人, 你跟他們說以後房產會跌, 你會被當成傻子恥笑很久...

當然也有人不相信人口紅利這一套理論, 他們相信的是台商賺錢會鮭魚回鄉買房, 台灣房產相對國際大都會還是便宜, 相信ECFA暗中帶來陸資炒房,  相信陸客來台自由行是順便來買房的, 相信台灣人以後買一間房還不夠,  每個人都想買兩間, 一間自住一間投資或出租(給誰?)

讓時間證明一切吧.

其實我對大部份的人一天到晚喊房價過高大家都買不起這一件事情很反感
如果不是大家拼了命的想往台北鑽,台北房會漲那麼高嗎?
因為大家都搶著要,所以價格就跌不下來
叫大家往其他縣市發展,就一堆子的藉口(什麼工作在這,朋友圈在這,賺錢機會多等等.....)
這是不能克服的理由嗎?大家嘴巴講歸講,只要市場上一有"稍"便宜點的房子,還不是擠破頭搶進
那價格會掉下來嗎??如果大部份的人都是如此,那咱們就別奢望可以便宜買房

就是因為有土斯有財的觀念根深柢固,所以經濟再怎麼不景氣,房價依舊維持高檔(如果股票也是如此就好了)
人口紅利負成長雖是趨勢,但畢竟不是短期內會發生的事
這種這麼遠以後才會發生的事,大家有把握一定會影響房價嗎?
如果越漲越高呢?那就永遠都不要買嗎?(股票可以不買,可以等,房子可以嗎?總要住吧?)

我有很多朋友都在等價跌,結果自備款累積的速度永遠跟不上房價漲幅
我能說什麼?假設那時有買,現在隨便賣都賺(前提是要有一定的看房功力)
所以我說 : 適度的改變自己的觀念,免得以後抱憾終身

1,300元的宏達電按盈再表顯示貴了
結果證明貴了就賣或至少不要買
才是對的
盲目跟從市場是錯的

更表示會算俗貴價是很重要的
無論在股市或房市都是

還有一件事, 讓我相信可能要跌還沒那麼快. 因為我已經不只在一個地方看到有人轉貼Joejoejoe談人口紅利的文章. 這也算是反向版本的擦鞋童理論.

轉貼的人多, 表示期待房價下跌的人還很多, 這樣的話, 要跌可能還沒那麼快...說來殘酷, 但實際上就是這樣.

人口紅利會不會影響台灣房市我不知道, 但是很多人還在公開喊該跌時, 就代表最後幾隻老鼠還沒進場...

等到談人口紅利會被公開恥笑時, 大概就所有的老鼠都進場了...

反正我不在台北工作, 也不需要在台北生活, 它漲上天跟我一點關係都沒有. 懂得投資, 處理好自己的資產, 就算躲到台東鄉下, 只要有電話線接網路一樣可以做股票. 對於固型資產的依附越少, 個人行動的能力越高, 這是我的想法.

小弟贊成............

現在政府打房力道一波比一波強.......但房價尚無明顯下修。

打誰？當然是打「銀行」排第一，聽話又目標明顯 → 房貸、不動產風險高？現在環境，企金授信風險也很高！

長期來看........每個人都會死噢 → 可不可推論成 → 賺那麼多錢幹嗎呢？
                                                                   人口紅利消失？想那多幹嗎呢？

如要談擦鞋童理論，我可以分享我在國外的親身經歷，
2006年的時候，連我的Amigo園丁都跑去做貸款，他說做成一件案子，貸款公司给他$5000美金分紅，所以我在11月，就趕快處分了投资房，幸运地我逃成功了！
到了2007年7月的時候，我在CNBC看到Jim Cramer叫人不要再付貸款了（留住現金、信用卡、車子才能生活），walk away from your home,因為很多人的短期房貸到期，新利率飆升，貸款又高於房屋淨值（under water）！
在看看過去幾年，台北街头，到處都是仲介公司與仲介（就像到處都是鞋童一樣），地價還飆出新高，好像超過$1200萬一坪，
所以去年6月前，我又處分了北巿的地產投資（從SARS抱起）！我很高興，因為賺到了億圓新台幣，又可以睡好覺！我覺得Mike桑的GDP理論也試用於房巿，入場要在GDP低點。

>我很高興，因為賺到了億圓新台幣，又可以睡好覺！

很想學第四台投顧老師加上一句:

"恭喜會員大獲全勝! "

樓上的回應，讚！！！

若是租房子住的 (在外工作,沒有住家裡),
因為反正也是要繳給房東, 是否可買間房子, 就當作繳租金給自己?
還是現在真的全台灣各地都不能買房子?

我跟老婆去年從台中換到新竹工作
去年我們租一間套房，兩個人擠在一間套房裡，每個月8,000/月
雖然兩個人住在一起很快樂，但是居住生活品質不好

今年把台中的房子賣掉，在新竹買了房子
雖然房子貴，但是我們儘量找相對便宜，週遭環境不錯的房子買
把賣房子的錢當頭期款，房租當做房貸的利息
有個舒適的家＋老婆小孩過得快樂==> 無價
如果一定有買房子的需求，自已長期要住的，有遇到喜歡的房子
投資房子的條件可以放寬一些些