From: Shyh-Horng Yang
Sent: Saturday, June 23, 2012 7:12 PM

Dear Michael,

         以這家Equity Residential (EQR) 做例子 一次性的 Extraordinary gain 好像蠻高的
還有一些折舊 也貢獻到現金流中
          請看這例子 該公司 似乎是向股東說 欸股息大約是配出來 FFO 的 60%左右
http://investors.equityapartments.com/retrend.aspx?iid=103054

           best regards,

          Sam

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Sunday, June 24, 2012 5:53 AM

Dear Michael,

         REITs 似乎是個在美國稅法上挺特別的公司的架構 就只是要幫股東配現金股息 因此只要配現金股息的政策合乎稅法規定 公司本身是不交所得稅的
以下是wikipedia上查的 每個國家稅法上好像也不盡相同

        best regards,

         Sam
http://en.wikipedia.org/wiki/MREIT#United_States
United States See also: List of public REITs in the United States
In the United States, a REIT is a company that owns, and in most cases operates, income-producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a company must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends.[21]
In order to qualify for the advantages of being a pass-through entity for U.S. corporate income tax, a REIT must:

• Be structured as a corporation, trust, or association[22]
• Be managed by a board of directors or trustees[23]
• Have transferable shares or transferable certificates of interest[24]
• Otherwise be taxable as a domestic corporation[25]
• Not be a financial institution or an insurance company[26]
• Be jointly owned by 100 persons or more[27]
• Have 95 percent of its income derived from dividends, interest, and property income[28]
• Pay dividends of at least 90% of the REIT's taxable income
• Have no more than 50% of the shares held by five or fewer individuals during the last half of each taxable year (5/50 rule)
• Have at least 75% of its total assets invested in real estate
• Derive at least 75% of its gross income from rents or mortgage interest
• Have no more than 20% of its assets invested in taxable REIT subsidiaries.
  

#10以SPG為例，某些年度投資人拿到的現金是超過其EPS，就跟這個強配分配有關。公司租金收到後，扣除物業費用等等後，就分配90%出去。而不像一般公司是用扣除更多項目後的EPS來當作基準來分配。
上文中有些不懂之處,再請教一下,還請解答,謝謝.
(1)分配 90% 出去,是指分配 FFO*90% 的現金給股東是嗎?
(2)以配息率>100%的觀點來看,成立條件必須是:今年的配息=去年的 EPS+過去的保留盈餘,所以就算是 SPG 應該是無法長期保持配息率>100%.觀念上有錯誤嗎?

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Sunday, June 24, 2012 12:10 PM


Dear MIchael,

          好像除了REIT 跟 Master Limited Partnership(MLP) 之類的 特殊公司架構之外 是沒有兩稅合一的 我想這也造成了 庫藏股的相對流行

From: Perry Kuo
Sent: Sunday, June 24, 2012 2:01 PM
Subject: FFO vs. 現金流量表

Dear Mikeon 桑,
FFO 定義:
http://www.investorwords.com/1923/FFO.html#ixzz1ygUg8Q4j

FFO is calculated by adding

depreciation and amortization expenses to earnings

.

FFO=Earnings+Depreciation+Amortization Expenses

與講義現金流量表章節比較:

營業(+淨利+折舊...)+投資+融資=期末現金流量

結論:

(1)如 Andy 同學所說,FFO 是類似營運現金流量的概念.

(2)FFO 的前兩項與營業現金流量相同,但似乎看不出光看 FFO 就能不看盈再率的邏輯.

不知以上兩點看法是否有缺失?還請指導.

另外,因為本身非財會出身,對財報不太了解.

請教 Mikeon 桑一個財報名詞問題:

(1)FFO 的 Amortization Expenses 對應到現金流量表的哪一項或哪幾項呢?

謝謝.

http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%91%8A%E9%94%80

攤銷
出自 MBA智库百科(http://wiki.mbalib.com/)

攤銷指對除固定資產之外，其他可以長期使用的經營性資產按照其使用年限每年分攤購置成本的會計處理辦法，與固定資產折舊類似。攤銷費用計入管理費用中減少當期利潤，但對經營性現金流沒有影響。
　　常見的攤銷資產如土地使用權、商譽、大型軟體、開辦費等無形資產，它們可以在較長時間內為公司業務和收入做出貢獻，所以其購置成本也要分攤到各年才合理。攤銷期限一般不超過10年，與折舊一樣，可以選擇直線法和加速法來攤銷無形資產。從金額上看，一般情況下，攤銷的費用相對於折舊費用要小很多，也就是說，大多數公司固定資產要遠遠大於無形資產，因此攤銷和折舊一般會放在一起披露而不加區分。
　　根據《稅法細則》第四十九條規定，企業籌辦費應自開始生產經營月份的次月起分期攤銷，攤銷期不少於5年。土地使用權應作為無形資產單獨計算攤銷。無形資產的攤銷期，凡合同有年限規定的，按合同規定的年限攤銷，無合同規定的，按不少於10年的期限攤銷。

現金流量表：
營業(+淨利+折舊-應收帳-存貨-權益法收入)
+投資(-長投-固資)
+融資(+舉債+現增-配息-庫藏股)
=期末現金


「90%營業活動現金須配息出來」，
表示REITs要有投資活動
只有靠融資活動，舉債或現增

營業活動 = +淨利+折舊-應收帳-存貨-權益法收入
REITs的應收帳款問題不大
也無存貨與權益法收入
差的只是折舊
亦即營業活動 = +淨利+折舊

在提列折舊期間，
營業活動現金大於淨利
一旦折舊完後，營業活動現金流量就等於淨利

不過總合來看，現金流量和=淨利和

看了一下SPG的財報
固資及長投的增加是靠辦現增及舉債來的


Simon Properties簽訂20億美元的循環信貸協議 (6/1/2012 9:39:28 AM)
Simon Properties 調高2012年FFO目標 (4/27/2012 8:58:37 AM)
Simon Properties公開發行股票與債券 (3/9/2012 7:58:04 AM)
Simon Properties發行700萬股普通股 (3/8/2012 7:36:08 AM)

.

spg	長投$m	固資$m
2011/3	3,258	19,651
2011/6	3,313	19,398
2011/9	3,413	20,522
2011/12	3,012	21,269
2012/3	5,784	25,336

.

季資產表
	2012 Q1	2011 Q4	2011 Q3	2011 Q2	2011 Q1
Period End Date	03/31/2012	12/31/2011	09/30/2011	06/30/2011	03/31/2011
Stmt Source	10-Q	10-K	10-Q	10-Q	10-Q
Stmt Source Date	05/08/2012	02/28/2012	11/03/2011	08/05/2011	05/06/2011
Stmt Update Type	Updated	Updated	Updated	Updated	Updated
Liabilities and Shareholders' Equity
Accounts Payable	0	0	0	0	0
Payable/Accrued	1,127.79	1,091.71	1,151.19	1,049.31	1,014.41
Accrued Expenses	0	0	0	0	0
Notes Payable/Short Term Debt	0	0	0	0	0
Current Port. of LT Debt/Capital Leases	0	0	0	0	0
Other Current Liabilities, Total	710.31	695.57	575.57	606.53	514.92
Total Current Liabilities	0	0	0	0	0
Total Long Term Debt	22,800.56	18,446.44	17,902.96	17,013.89	17,171.72
Long Term Debt	22,800.56	18,446.44	17,902.96	17,013.89	17,171.72
Capital Lease Obligations	0	0	0	0	0
Deferred Income Tax	0	0	0	0	0
Minority Interest	1,215.63	894.62	870.69	773.89	771.15
Other Liabilities, Total	485.26	438.92	433.48	295.19	308.16
Total Liabilities	26,339.56	21,567.26	20,933.88	19,738.82	19,780.36
Redeemable Preferred Stock	44.97	45.05	45.13	45.21	45.29
Preferred Stock - Non Redeemable, Net	0	0	0	0	0
Common Stock	0.03	0.03	0.03	0.03	0.03
Additional Paid-In Capital	9,093.13	8,103.13	8,071.66	8,060.40	8,055.18
Retained Earnings (Accumulated Deficit)	-2,885.67	-3,251.74	-3,220.05	-3,202.85	-3,173.87
Treasury Stock - Common	-150.84	-152.54	-153.44	-153.44	-158.19
ESOP Debt Guarantee	0	0	0	0	0
Unrealized Gain (Loss)	0	0	0	0	0
Other Equity, Total	-23.72	-94.26	-102	45.85	20.48
Total Equity	6,077.91	4,649.67	4,641.32	4,795.21	4,788.92

From: Perry Kuo
Sent: Monday, June 25, 2012 12:20 PM

Dear Mikeon 桑,
REITs 要有投資活動只有靠融資(舉債,現增).
但因租金收益不高,所以造成當 REITs 有投資活動時 --
(1)盈再率分子:因買進固資或長投而暴增.
(2)盈再率分母:雖有新的租金收益,但若是舉債則還需扣掉償還本金及利息支出.
所以盈再率很容易偏高,是這樣嗎?

了解.
多謝 Mikeon 桑.

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Tuesday, June 26, 2012 7:04 AM

Dear Michael and Perry-san,

          在兩稅合一 下 因為公司繳過稅 所以 個人可以退稅
          美國稅法對一般公司 沒有兩稅合一 因此 公司繳過稅 現金股利也要繳稅 也沒有抵免 等於剝兩次皮

          假如發現金股利 股東都要繳稅  如果執行庫藏股 只有志願賣掉的股東 可能因為有購入成本比賣出價低而有資本利得  因此要繳資本利得稅 但股東可以自己決定  Timing.

           Just my guess...

          best regards,

          Sam