Dear Mike & 同學 桑：
信義(9940)目前預期報酬有13%，2011F的預期RoE也有26%！

在盈再表所顯示的９年來（2003~2011），是原物料、房價飛漲，通貨膨脹的時期。
換言之：這９年來現在回顧，正是房市的ㄧ個大多頭階段。

（我們不用看數據，光是用想的，也可以知道房價高漲，連帶的信義的佣金收入
也跟著房價而水漲船高。
第二：過去這９年來，房市投資客，不斷的將房價墊高；這也增加房屋的週轉率，
連帶也增加信義的佣金收入）

我一直在自問：信義在未來的９年會像過去的９年一樣好嗎？
　　　　　　　通膨在未來的９年會像過去的９年一樣嚴重嗎？
　　　　　　　政府打房政策，使得投資客退場，目前房市客源大都是”自住客”。

未來的通膨與政府政策，（有無影響到信義這個產業？影響多大？）
直覺RoE在未來兩三年應會走下滑趨勢（是否這是投資信義時應思考的重點呢）
尚請老師與同學不吝賜教~TKS~
Best Regards
Alexander.Lin.

想太多了

我只會想一想這家公司的產業地位會不會變
以及股價便不便宜

呵~
無招勝有招
高~

這句話確實是一語驚醒夢中人
就算大環境不佳(指政策性的打壓)
都不影響它的優勢地位
考慮的太多反而讓投資變困難了..........

請教各位同學
底下新聞該如何解讀?
最近開車到台南市
發現信義到處多了很多分店(以前看不太到)

信義申請撤銷已核准之間接投資大陸地區不動產開發案 (101/03/22 10:02:05) 證交所重大訊息公告 (9940)信義-本公司公告向投審會申請撤銷原經101年2月14日董事會核准之間接投資大陸地區不動產開發案 1.事實發生日:2012/03/21 2.本次新增（減少）投資方式:擬向投審會申請撤銷原經101年2月14日董事會核准之間接投資大陸地區不動產開發案 。 3.交易數量、每單位價格及交易總金額:不適用 4.本次新增投資大陸被投資公司之公司名稱:不適用 5.前開大陸被投資公司之實收資本額:不適用(本公司資金尚未匯入投資) 6.前開大陸被投資公司本次擬新增資本額:不適用 7.前開大陸被投資公司主要營業項目:不適用 8.前開大陸被投資公司最近年度財務報表會計師意見型態:不適用 9.前開大陸被投資公司最近年度財務報表淨值:不適用 10.前開大陸被投資公司最近年度財務報表損益金額:不適用 11.迄目前為止，對前開大陸被投資公司之實際投資金額:不適用 12.迄目前為止，投審會核准赴大陸地區投資總額（含本次投資）:美金43,141仟元 13.迄目前為止，投審會核准赴大陸地區投資總額（含本次投資）占最近期財務報表實收資本額之比率:29.47% 14.迄目前為止，投審會核准赴大陸地區投資總額（含本次投資）占最近期財務報表總資產之比率:13.97% 15.迄目前為止，投審會核准赴大陸地區投資總額（含本次投資）占最近期財務報表股東權益之比率:19.92% 16.迄目前為止，實際赴大陸地區投資總額:美金42,441仟元 17.迄目前為止，實際赴大陸地區投資總額占最近期財務報表實收資本額之比率:28.99% 18.迄目前為止，實際赴大陸地區投資總額占最近期財務報表總資產之比率:13.74% 19.迄目前為止，實際赴大陸地區投資總額占最近期財務報表股東權益之比率:19.60% 20.最近三年度認列投資大陸損益金額: 97年度認列損失134,179仟元 98年度認列損失26,530仟元 99年度認列損失164,894仟元 21.最近三年度獲利匯回金額:無 22.交易相對人及其與公司之關係:不適用 23.交易相對人為實質關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人（含與公司及相對人間相互之關係）、移轉日期及金額:不適用 24.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之實質關係人者，尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用 25.處分利益（或損失）:不適用 26.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定事項:不適用 27.本次交易之決定方式、價格決定之參考依據及決策單位:不適用 28.經紀人:不適用 29.取得或處分之具體目的:因投資架構計畫變更，擬向投審會申請撤銷原送審案。 30.本次交易董事有異議:否 31.本次交易會計師出具非合理性意見:否 32.其他敘明事項:總交易金額為原訂投資計畫金額，唯本公司資金尚未匯入投資 •相關個股:  9940信義

發現投資大陸不如預期，當斷則斷，這個經營團隊蠻務實的。有些投資大陸的公司，即使營運不佳也要不斷放出未來的利多消息，多因頭洗了無法抽身，粉飾太平只求能週轉更遑論賺錢了。

報酬率突然變成7%?
好險前陣子沒買
好像還再等等了


信義 (9940)：其他                                        信義        其他        董監        30%        建議       
9940        還原$        ROE%        4盈再%        常利$m        配息%        EPS$        股息$        股子        #NUM!        #NUM!
2004        263.1                         765         -        6.3         2.00         3.00         04/02股價        46.8
2005        200.8         40                 873         37         5.5         2.30         3.00         預期報酬        7%
2006        152.7         45                 1,258         54         6.6         3.00         2.00         俗$        29.0
2007        124.8         31                 1,101         45         4.5         2.99         2.79         報酬%        15%
2008        95.2         20         45         839         40         2.8         1.79         2.39         貴$        75.5
2009        75.4         34         50         1,483         65         4.9         1.79         0.00         報酬%        0%
2010        73.6         36         59         1,955         53         5.3         2.60         2.00         現在PER        16
2011        59.2         20         26         1,305         56         3.0         3.00         2.00         最終PER        12
2012F        46.8         19         26         1,305         67         3.0         2.00         0.60         預期配息        71%
2012         46.8         19         26…平均ROE

[quote]原帖由 kevin.wjwang 於 2012-4-3 14:14 發表
報酬率突然變成7%?
好險前陣子沒買
好像還再等等了

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既然2011Q4 GDP落底, 大家也認為下波高點會在明年第一季,那麼2012F的RoE是不是該帶入平均RoE 26, 而非19呢? 所以信義的報酬率就不會只是7%, 應該是15%, 還是值得投資的

[ 本帖最後由 jasonhuang 於 2012-4-4 01:11 編輯 ]

根據偶與樓下房仲業者聊天還有一年來實際交易的印象
1.9940的團隊確實比較積極而且素質比較平均~~可能與老闆的領導特質有關
2.但是房仲業競爭激烈~~即使是龍頭利潤也不會比較高



[ 本帖最後由 ymbis 於 2012-4-4 08:06 編輯 ]

人性要改變真的要花很多力量

前陣子我在買入信義時,那時的盈再表預期報酬記得好像是13%左右
但後來一堆負面消息出現,股票一直跌,最後內人突然就把它賣掉,結果賣的當天就一直漲回來

我並不是指短期的漲跌,學到的教訓,就是只看到數字的高低,卻忘記它的體質與價值

不過,我想請教MIKE的是,原本盈再表買入時預期報酬是13%,結果後來沒幾天,不知道為何盈再表突然變成7%左右的預期報酬,
這樣一來,我們對於持股的心態是要怎麼看?以13%去看還是7%?我倒底是不是買貴了??

好的東西, 應該是低價時買進. 賣出只有二個理由:

1. 當價格超出價值太多太多時.

2. 當公司的本質改變, 變的沒有買進時特質的經營力時. 比方決策亂下, 亂多頭馬車式經營, 偏離主業....etc.

日 期：2012年04月26日
公司名稱：信義房屋 (9940)
主 旨：採用國際會計準則(IFRSs)對本公司及子公司101年1月1日開帳日資產負債表之影響
發言人：周莊雲
說 明：
1.事實發生日:101/04/26
2.公司名稱:信義房屋仲介股份有限公司及子公司
3.與公司關係(請輸入本公司或聯屬公司):本公司及子公司
4.相互持股比例:不適用
5.發生緣由:
採用國際會計準則(IFRSs)對本公司及子公司101年1月1日開帳日資產負債表之影響
6.因應措施:
(1)董事會通過日期：101/04/26
(2)採用IFRSs編製財務報告之時間：102/01/01
(3)採用IFRSs計畫之重要內容及執行進度：本公司IFRSs轉換進度係依IFRSs轉換計畫
執行無誤。101年度IFRSs比較財務資訊之編製預計於102年3月前完成。
(4)目前會計政策與未來依IFRSs編製財務報告所使用之會計政策二者間可能產生之重大
差異：
A:員工福利-未休假獎金:
我國現行會計準則對於累積未休假獎金之認列並無明文規定，本公司係於實際支付
時認列相關費用。惟依IFRSs規定，應於報導期間結束日估列已累積未使用
之累積未休假獎金費用。
B:員工福利-退休金:
依現行一般公認會計原則，精算損益不得認列於權益項下，而需採用攤銷方式
認列為當期損益。轉換至IFRSs後，本公司依IFRS1選擇認列於其他綜合損益
項下並立即轉列保留盈餘。
C:累積換算調整數:
本公司選擇於轉換至國際財務報導準則日將累積換算差異數重設為零，
並增加100年12月31日之未分配盈餘。
(5)採用IFRSs後對財務報告重要項目可能產生之影響金額：
針對可能產生重大之會計差異，初步評估將使總資產減少3,063仟元、總負債增加
57,363仟元、股東權益減少60,426仟元，其主要影響項目如下：
A. 員工福利-未休假獎金：淨值減少57,363仟元
B. 員工福利-退休金：淨值減少3,063仟元
C. 累積換算調整數：調整減少累積換算差異數36,467仟元，未分配盈餘因而增加
36,467仟元。
(6)評價作業方式：
前述退休金影響數係以精算師出具之退休金精算評估為依據、其餘項目係本公司自
行評估。上述採用IFRSs後對首次轉換日合併財務報表可能產生之影響金額，業經會
計師複核並未發現有重大違反行政院金融監督管理委員會認可之IFRSs及所適用
之各業別財務報告編製準則之情事。
(7)若僅係評估或測試資料，則敘明未來實際數字可能有變動：
目前會計政策與未來依IFRSs編製財務報告所使用之會計政策二者間可能產生之重大
差異說明，均係依目前認可之法規、會計原則及環境與狀況所作成之決定，嗣後可
能因認可之法規、會計原則及環境或狀況之改變而變更。
7.其他應敘明事項:無