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標題: 盈再表在評價REITs上，是否有些問題無法克服? [打印本頁]
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-19 01:44     標題: 盈再表在評價REITs上，是否有些問題無法克服?

免責聲明:非踢館
如題...
盈再表在評價REITs上(SPG)，是否有些問題無法克服?
2012年3月底股價評價貴了
但從2012年3月底的136.98元一直上漲到目前213.99

目前最新的評價上
ROE逐年成長
低盈再率
配息"超穩定"
但股價貴了


之前Michael提到
選股選錯的機率大約是25%
那賣股賣錯的機率大約是多少呢?

還請學長姐與前輩先進們，不吝指教，謝謝。













作者: chenjiunan    時間: 2016-8-19 08:26

賣股賣錯的機率大約是多少呢?太深奥了，機率大約是多少如果能算的出來且準確那真是神人也!
其實投資沒有那麼複雜，就按按盈再表，看一下ROE有沒有連續5年都維持15%以上且穩定等因素，
接下來就是"等"，
如果真的要回機率是多少的話，小弟只能回你(0%~100%)吧。
*話說你討論的SPG，ROE沒有連續5年15%以上且穩定，所以看看就好!
  全球好公司太多了，不差這一家公司!
作者: mikeon88    時間: 2016-8-19 08:45

同學一再陷入自然科學的觀念 1+1=2，
殊不知投資是社會科學 1+1大概等於2

不像自然科學的公式，
社會科學的理論一定可以找出很多特例，
只要百分之70成立，理論就成立。

貴價是表示股貴了，不表示就不會漲。
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-19 09:02



QUOTE:
原帖由 chenjiunan 於 2016-8-19 08:26 發表
賣股賣錯的機率大約是多少呢?太深奥了，機率大約是多少如果能算的出來且準確那真是神人也!
其實投資沒有那麼複雜，就按按盈再表，看一下ROE有沒有連續5年都維持15%以上且穩定等因素，
接下來就是" ...

謝謝巴菲南桑與Michael的回覆!
吾愛吾師，吾更愛真理...
所以就是"天涯何處無芳草，何必單戀一枝花"囉...
感謝
作者: mikeon88    時間: 2016-8-19 10:35

股價貴了漲到更高，表示更貴。
有些人卻以為自己的計算公式錯了，反而去追高。
擦鞋童GDP理論就是這樣來的！
作者: may    時間: 2016-8-19 12:32

很多Reits 都數年前就超出貴價, 且繼續漲很多, 且配息高, 如DLR、LTC、MPW、 NHI、O、VTR, WPC……
這種穩定配息高的股票只有金融海嘯才可能有機會淑價買, 也許要以另一種思維模式吧.  不然就只能錯過了
作者: mikeon88    時間: 2016-8-19 12:57

狗跑遠了？還是主人跑遠了？
作者: chuan_heng1019    時間: 2016-8-19 13:27



QUOTE:
原帖由 ROGERSUNG 於 2016-8-19 09:02 發表

謝謝巴菲南桑與Michael的回覆!
吾愛吾師，吾更愛真理...
所以就是"天涯何處無芳草，何必單戀一枝花"囉...
感謝

同學應該理工科畢業
但缺點會變得很容易鑽牛角尖
同學在意的問題
我以前也有想過
換個念頭就好了
像巴菲南桑說的
看別檔就好了 , 投資的世界確實沒有標準答案

[ 本帖最後由 chuan_heng1019 於 2016-8-19 13:28 編輯 ]
作者: mikeon88    時間: 2016-8-19 14:26

投資不是沒標準答案，
而是它的答案往往不是一點，而是一個區間，
反應時間又長達好幾年，
因為是社會科學。
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-19 19:13



QUOTE:
原帖由 chuan_heng1019 於 2016-8-19 13:27 發表

同學應該理工科畢業
但缺點會變得很容易鑽牛角尖
同學在意的問題
我以前也有想過
換個念頭就好了
像巴菲南桑說的
看別檔就好了 , 投資的世界確實沒有標準答案





感謝chuan_heng1019 桑與Michael的回覆:

連理工科畢業與容易鑽牛角尖都被您發現了!
太厲害了....
再補充幾個資訊:
1.S&P500成分股當中，有25檔REITs，總市值超過5600億美金。
2.25家公司雖然僅占S&P500約5%，但2016年整體獲利預估超過177億美金；約等於1.8倍2015年台積電的淨利總額。
3.盈再表判斷大盤貴淑，美股用的就是S&P500成分股的PER去判斷目前整體市場是貴或淑...
附上這些成分股的ticker4.最後，從Bottom up的角度或許僅單純看個股就好了；但若從Top Down的角度，資金在幾個大的資產類別中流竄，包含了...
  美股
  國際股市
  債券
  REITs
  商品
SPG
PSA
AMT
CCI
EQR
AVB
GGP
HCN
PLD
BXP
VNO
EQIX
VTR
HCP
WY
ESS
MAC
O
HST
CBG
SLG
KIM
PCL
AIV
IRM
其實只是單純想....儘量完備盈再表在個股的評價
若撇除REITs不去探究其貴淑與實際情況的差異，感覺上有點可惜....

[ 本帖最後由 ROGERSUNG 於 2016-8-19 19:30 編輯 ]
作者: mikeon88    時間: 2016-8-19 20:00

每次有人要檢討盈再表貴淑價計算有無問題時，
很可惜都過門不入，不了了之。

貴淑價是用IRR，搭配PER算的，
這二個都是公式，不可能錯，
需要檢討的是參數的設定。
歡迎同學提出來遇到REITs時IRR的參數該如何設定才能符合各種狀況，
這樣的討論才會進步！
作者: mikeon88    時間: 2016-8-19 20:22

IRR在投資學上必教，
可是都只講解公式，未論及實際上參數該怎麼設，
這才是本公式的關鍵。

我提出方法來，在股票投資上運行近10年，
效果相當不錯，中碳、AZN、LLY...等台美股上都賣在高點。

怎麼設定IRR+PER的參數在盈再表和部落格我都完整公開，
可是細節非常複雜，
相信大部份人有看沒有懂。
剽竊我的投資觀念、選股原則容易，
獨這個IRR參數設定是抄不來的。
所以除了巴菲特班之外，
至今不見有人確實遵照IRR在投資股票。
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-20 00:48



QUOTE:
原帖由 mikeon88 於 2016-8-19 20:22 發表
IRR在投資學上必教，
可是都只講解公式，未論及實際上參數該怎麼設，
這才是本公式的關鍵。

我提出方法來，在股票投資上運行近10年，
效果相當不錯，中碳、AZN、LLY...等台美股上都賣在高點。

怎麼設定 ...


再看一下Michael的講義
講義第57頁
所有的參數設定應該是為了計算合理的股價Po
再由合理的股價Po - 安全邊際 = 淑價
再由合理的股價Po + 安全邊際 = 貴價
其實類似BBand的概念
標準差越大，股票價格要touch越不容易
ROE為正代表隨著時間推移，股價會朝向正向發展
報酬率是時間的函數
持有的時間越長，報酬率理當越高
這股價的上升軌道會永無止盡的向上延伸
前提是該公司能一直提供穩定的ROE
以下內容參考葉怡成教授的書籍
PER = P/EPS = (P/NAV) * (NAV/EPS) = PBR / ROE
因此在PER中隱含著價值(PBR)與成長(ROE)兩個因子
市場會給高ROE更高的評價，高PBR
市場會給低ROE更低的評價，低PBR
假設X軸為ROE
Y軸為PB
一個市場投資組合會形成一個在第一象限的正斜率橢圓形
取均值回歸就是市場的合理價
因此，要買股就是要去尋找高ROE與低PB:淑價
而賣股的時機就要找高ROE與高PB
Po = k*NAV * (1+ROE)^m
P=市價
Po =合理價
k=價值係數
m= 成長係數
每個產業的k與m都略有差異
舉例來說
在台股中金融
k= 0.774
m = 5.514
當P/Po = 80%
則代表現行股價有20%的安全邊際
上面的例子是代表某特定產業的市場參數
有些產業參數相近
有些產業參數差異不小
就看怎麼樣去給定了
至於美股的REITs，或許就要先把REITs相關個股一起觀察
像Dow Jones U.S Real Estate index
成分股ticker如下                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
　DJUSRE Index
1ACC UN Equity
2AGNC UW Equity
3AIV UN Equity
4ALEX UN Equity
5AMH UN Equity
6AMT UN Equity
7APLE UN Equity
8ARE UN Equity
9AVB UN Equity
10BDN UN Equity
11BRX UN Equity
12BXMT UN Equity
13BXP UN Equity
14CBG UN Equity
15CBL UN Equity
16CCI UN Equity
17CCP UN Equity
18CIM UN Equity
19CLI UN Equity
20CLNY UN Equity
21CPT UN Equity
22CSAL UW Equity
23CUBE UN Equity
24CUZ UN Equity
25CXP UN Equity
26CXW UN Equity
27CYS UN Equity
28DCT UN Equity
29DDR UN Equity
30DEI UN Equity
31DFT UN Equity
32DLR UN Equity
33DRE UN Equity
34DRH UN Equity
35EGP UN Equity
36ELS UN Equity
37EPR UN Equity
38EQC UN Equity
39EQIX UW Equity
40EQR UN Equity
41ESS UN Equity
42EXR UN Equity
43FCE/A UN Equity
44FCPT UN Equity
45FRT UN Equity
46GEO UN Equity
47GGP UN Equity
48GLPI UW Equity
49HCN UN Equity
50HCP UN Equity
51HHC UN Equity
52HIW UN Equity
53HPT UN Equity
54HR UN Equity
55HST UN Equity
56HTA UN Equity
57HTS UN Equity
58IRM UN Equity
59IVR UN Equity
60JLL UN Equity
61JOE UN Equity
62KIM UN Equity
63KRC UN Equity
64KRG UN Equity
65LAMR UW Equity
66LHO UN Equity
67LPT UN Equity
68LXP UN Equity
69MAA UN Equity
70MAC UN Equity
71MFA UN Equity
72MPW UN Equity
73NLY UN Equity
74NNN UN Equity
75NRE UN Equity
76NRF UN Equity
77NRZ UN Equity
78O UN Equity
79OFC UN Equity
80OHI UN Equity
81OUT UN Equity
82PCH UW Equity
83PDM UN Equity
84PEB UN Equity
85PGRE UN Equity
86PLD UN Equity
87PPS UN Equity
88PSA UN Equity
89REG UN Equity
90RHP UN Equity
91RLGY UN Equity
92RLJ UN Equity
93RPAI UN Equity
94RWT UN Equity
95RYN UN Equity
96SHO UN Equity
97SKT UN Equity
98SLG UN Equity
99SNH UN Equity
100SPG UN Equity
101SRC UN Equity
102SSS UN Equity
103STWD UN Equity
104SUI UN Equity
105TCO UN Equity
106TWO UN Equity
107UDR UN Equity
108UE UN Equity
109VER UN Equity
110VNO UN Equity
111VTR UN Equity
112WPC UN Equity
113WPG UN Equity
114WRE UN Equity
115WRI UN Equity
116WY UN Equity
117XHR UN Equity
不好意思!洋洋灑灑寫了一堆
也不知道跟Michael想要討論的內容是否貼近
若有錯誤，還請學長姊與先進們不吝指教，謝謝。
作者: mikeon88    時間: 2016-8-20 04:15

所謂IRR的參數不是指這些東西，
請先研究盈再表上的設定，
都了解了再來討論，
別急著回應！
作者: mikeon88    時間: 2016-8-20 05:25



QUOTE:
原帖由 ROGERSUNG 於 2016-8-20 00:48 發表
有些產業參數相近
有些產業參數差異不小
就看怎麼樣去給定了 ...

這句話是重點，怎麼同學就嘎然而止了呢？
引了別人的東西，也出現同樣問題，
同學仍無解決方法，
想證明什麼呢？
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-20 05:41



QUOTE:
原帖由 mikeon88 於 2016-8-20 04:15 發表
所謂IRR的參數不是指這些東西，
請先研究盈再表上的設定，
都了解了再來討論，
別急著回應！

謝謝Michael的指引
再花時間研究一下，謝謝。
作者: mikeon88    時間: 2016-8-20 06:11

這是一個無解的問題！
若事先知道REITs要給予較高的PER，
不就預知股價將漲到多高了嗎？
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-20 10:56



QUOTE:
原帖由 mikeon88 於 2016-8-20 06:11 發表
這是一個無解的問題！
若事先知道REITs要給予較高的PER，
不就預知股價將漲到多高了嗎？

這個行業很特別
特別到1999年8月所創立的GICS全球行業分類標準
要在2016/9/1新設一個Sector:Real Estate
昨天上班開會和同事預測開會結束時間
同事猜16:14
我猜16:00
最後的結果是16:07
所以...既然猜不準就採平均數
是不是在REITs個股做標示
REITs評價就給予該產業的平均PER做標準
就像同學之前說的
市場資金太多
國際利率太低
資金追捧讓REITs見回不回
作者: kaka    時間: 2016-8-20 12:30

1) 巴菲特不是猜測股票，而是使用財務報表數據及產業地位的重要性。  

2)同學知道市場是猜不準，就不要再猜測市場。

3)時間猜不準就採用平均數……這也是在猜測市場

4)市場資金多或少……這也是猜測。 ……地球整體資金有多少呢?

5)巴菲特不關心利率高低……這詳見巴菲特給股東的信。

6)產業本益比的定義……這有意義嗎？……同學可改用巴菲特對便宜價及貴了賣出的說明…都詳細記載在Mike桑的魔法書及神功漫畫書

7)資金追捧REITs……這也是猜測……別人買貴了股票，自己也跟進買貴了……代表不了解Mike桑說明的股票價值最大化的內涵。
變成容易人云亦云的追漲殺跌，心中毫無定見。

8)REITs很特別嗎?……同學可不可以提出巴菲特買賣REITs的成功經驗，並且學習Mike桑量化公式，證明理論，提出買賣操作通則，而不是量身訂作，硬套規格到某個特別產業。


9) 股票價值最大化……

      在魔法書及神功漫畫……股息折現公式才是唯一正確量化評價股票的方式,……Mike桑完整說明只有控制持股比例，多種果樹，GDP年增率高低點，使用股息折現公式，選股買進高ROE,低盈餘再投資比例，高配息率的股票，便宜價買進，貴價賣出，使用IRR函數計算的預期投資報酬率

10) 最後，建議同學看最少5次mike桑魔法書及神功漫畫書，並及且實際計算書中所有數據。 自己用語改用巴菲特班用語，不再猜測市場，這樣才能讓巴菲特幫助您。

[ 本帖最後由 kaka 於 2016-8-20 12:34 編輯 ]
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 13:09

做人表裡如一很重要.

擋救護車「奇蹟大師」賴俊吉太扯　沒洗車弟、學歷也假
http://www.ettoday.net/news/20140314/334762.htm

作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-20 13:25



QUOTE:
原帖由 kaka 於 2016-8-20 12:30 發表
1) 巴菲特不是猜測股票，而是使用財務報表數據及產業地位的重要性。  

2)同學知道市場是猜不準，就不要再猜測市場。

3)時間猜不準就採用平均數……這也是在猜測市場

4)市場資金多或少……這也是猜測 ...







謝謝KaKa桑的指導
您提出的這十點建議都很好
3)判斷大盤淑貴就是用到平均數，難道也是猜測市場?
投資本來就是大膽假設，小心求證
只是投資不如預期時，應該要怎麼樣修正,調適與應變
以不變應萬變當然也是種做法
5)我補充一下資訊
巴菲特應該不算"不關心利率高低"，他也是市場的參與者。
更何況他是許多家保險公司公司的老闆
您說他不關心利率高低???
這可是攸關其"便宜資金"的來源
以下三篇是近期的新聞..
巴菲特給股東的信當然很重要...
新聞也是可以加減參考..
http://finance.technews.tw/2016/05/03/warren-buffett-zero-interest-rate-dow-jones/
http://schroders.cw.com.tw/in-depth-report/item/121-negative-interest-rate.html
http://news.cnyes.com/news/id/1971099
8)現實生活中本來就充滿著特例，一體適用的通則當然是最好的解決方案
我不太清楚巴菲特是否有買賣REITs的成功經驗
但大多數的保險公司，通常會持有為數不小的REITs。

10)的ˋ建議很好，我會多讀幾遍!

受教了，感謝。
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 13:33

表:好為人師   
   
裡:知識不足
   
   
就會老是出問題,已經出好多次包了.
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 13:38

Roger桑你是對的,巴菲特並非不注重利率.
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 13:56

這段話出於何處,可以說明嗎?
   
   
5)巴菲特不關心利率高低……這詳見巴菲特給股東的信。
作者: kaka    時間: 2016-8-20 14:15

在mike桑魔法書的第8章 近視理論……不必理會影響價格的因素……的最後一段
內容如下

巴菲特說: ( 我們從不,也沒有，也不會對未來一年的股市，利率或產業環境有任何看法。)(我對總體經濟一竅不通，匯率與利率根本無法預測，好在我在做分析與選股時根本不去理會它。)
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 14:24

出自於?
   
   
5)巴菲特不關心利率高低……這詳見巴菲特給股東的信。
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 14:39

5)巴菲特不關心利率高低……這詳見巴菲特給股東的信。
   
   
巴菲特說:我們從不,也沒有,也不會對未來一年的股市,利率或產業環境有任何看法.   
   
不會對...有任何看法,指的是不去預測,並非不關心.
巴菲特若是不關心股市,利率,他為何在金融風暴後加碼.
作者: polyperry    時間: 2016-8-20 14:49

5)巴菲特不關心利率高低……這詳見巴菲特給股東的信。
   
   
我對總體經濟一竅不通,匯率與利率根本無法預測,好在我在做分析與選股時根本不去理會它.   
   
不去(無法)預測,並非不關心.
巴菲特若是不關心股市,利率,他為何在金融風暴後加碼.
作者: kaka    時間: 2016-8-20 16:05

感謝polyperry桑的指導，小弟持續向各位先進學習，也請各位先進不吝指教……讓小弟在投資的道路上，更為精進……謝謝！
作者: AceHank    時間: 2016-8-20 19:11

最近放鬆時看"雪球"，其實對於利率來說，覺得巴教主不是不在意或關心！
如果跟他的投資相關，
他會算的很清楚，
但以長期投資的時間觀去看，
可能就不太重要了，
畢竟未來會變的如何並不知道，
短期的波動在長期來看是很不足道的，
然而景氣低迷跟便宜價，
應該很有感，也算的出來！

學巴菲特理論跟研究盈再表，
建議先完全把講義弄懂，
別參其他的東西一起學，
不然很容易搞混跟牽走！
套一句話來說，
練什麼神功絕非一朝一夕，
花點時間跟耐性去感受景氣的循環會有幫助！
除了神功，人生還有很多其他可以體驗的！
別太執著了！
作者: ROGERSUNG    時間: 2016-8-21 10:15



QUOTE:
原帖由 AceHank 於 2016-8-20 19:11 發表
最近放鬆時看"雪球"，其實對於利率來說，覺得巴教主不是不在意或關心！
如果跟他的投資相關，
他會算的很清楚，
但以長期投資的時間觀去看，
可能就不太重要了，
畢竟未來會變的如何並不知道， ...


謝謝AceHank桑的回覆。
長知識只需要努力
長智慧需要時間
就持續學習
內化的東西才是自己的



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