標題: 如果房貸利率上升到4% [打印本頁]
作者:
mikeon88 時間: 2011-5-11 13:46 標題: 如果房貸利率上升到4%
From: 蓮
Sent: Wednesday, May 11, 2011 1:01 PM
Mikeon：
因為今年2月上過老師的課，獲益匪淺，所以有一件理財問題想請教您，目前本人於95年11月於高雄市購1棟透天住宅(當時屋齡29年)總價1100萬，目前尚餘貸款660萬，利率1.47%，分30年償還，每月償還本金+利息約2.5萬，我和先生每月總收入18萬目前付貸款或生活費(食衣行育樂)和小孩教育費....尚不成問題(但沒有結餘，故可預見20年內很難提前還清貸款)。前不久看到天下雜誌一篇報導：因總總因素預估未來3-5年有可能升息至4%。因為我不想因升息而壓縮教育費或影響生活品質讓我心中燃起想賣房子念頭，且屋齡也較久(目前房子結構很牢固)趁有賺時將它賣掉，後來有請仲介評估這房子目前有1400萬成交價行情，而且如果真有成交償還貸款後，餘額改買大樓(如果沒有喜歡的標的暫時用租的亦可接受)可能完全不用貸款且每個月還有餘額累積投資股票本金，做更適當理財規劃。
不知我的想法對不對？因為先生持反對意見他一向重感情，理財觀念更是傳統總覺房子買了就不會賣它，雖然透天房子真的很方便，可停2部車，免繳管理費，每間房間都很大，但是面對現實問題我還是比較實際，與其面對升息問題就像溫水煮青蛙一樣，不如現在先做處裡。
不知Mikeon對天下雜誌預估升息認同嗎？還有我的想法對嗎？
作者:
mikeon88 時間: 2011-5-11 13:47
From: mikeon
Sent: Wednesday, May 11, 2011 1:35 PM
我認同利息將來會上升
利率1.47%，每月房貸約2.5萬
利率上升到4%，房貸6.8萬 (=2.5萬 x4%/1.47%)
以貴夫妻總收入18萬元，仍可應付，尤其在南部
若沒有結餘，應當是花費太高的問題
請節儉一點過日
節儉才是最重要的理財觀念
作者:
AngusLee 時間: 2011-5-11 15:15
好可怕的消費能力...
現在連結婚都不敢想..
作者:
tkuewlch 時間: 2011-5-11 15:39
利率從 1.47% -> 4%
對應每個月所繳房貸的本金+利息應該是 25,xxx -> 34,xxx 才對吧？
2.5萬 x4%/1.47% 這算法應該是有誤的
作者:
小彥 時間: 2011-5-11 18:09
樓主說95年11月起算還款30年，現在已過近五年
以本金餘660萬，餘下期數305個月(25年又5個月)計算，月付金額25,946→34,505
和樓上算的差不多
不過樓主可以每月支出15萬，是該好好記帳了，有意願可把記帳結果貼上來，大家幫你刪支出 XD
[ 本帖最後由 小彥 於 2011-5-11 18:10 編輯 ]
作者:
hui3344 時間: 2011-5-12 12:20
蓮同學：我是屏東的張先生~~去年的同學會上剛好有演譯此問題。希望我的回答能幫助到你~~
先看(損益表)：在收入上面，你們月收入有18萬…但月支出也是18萬…
(資產負債表)：目前得知尚有660萬…如利率升至4%，每月攤提3.5萬…
我從你的財務表報上來看，
我大概判斷你的現金流向為：
---->收入
---->購買負債(負債定義為：每月會花你錢的物品，如車貸、房貸…等)
---->負債產生支出
---->到最後剛好會收入等於支出
在這一循還裡面，你會感受到「錢不夠用」…而且會覺得你的問題只是「收入不夠多」。
如果收入增加，就能解決現在的問題…
但往往如果你的收入真的從18萬增加到22萬…你的支出也會一併的從18萬升到22萬…
我忘了這叫什麼定律，不過往往就是如此…
值的一提的是，這現象不止是你，好多人都有這種現象…
MIKE所說的節儉是方法之一
你也可透過記帳，讓自己從中得知每月剛好「月光族」的問題在哪…
但根本上的解決方式，
你需要從「購買負債」的行為轉變成「購買資產」的行為
(資產的定義為：每隔一段時間會為你帶來收入，如股利、房租…等)
此一行為會讓你隨著時間愈來愈有錢…
我能教你很多方法，不過還是需要從你的財報著手~~
作者:
fox690914 時間: 2011-5-13 08:42
贊成樓上說法，小弟認為板主本身問題不在房子(貸)，而是出在板主用錢觀念及支出問題，是不是檢討一下比較好，如果要記帳，建議不要使用損益表，因為他會讓你灰心不已，建議使用資產負再表，醬才能真正讓你知道什麼是資產(負債)~
作者:
mikeon88 時間: 2011-5-13 09:11
不計損益表，如何編得出資產負債表 ?
淨值下的本期損益科目該當多少 ?
富爸爸那本書觀念錯誤
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!JtjOlr6fGRy03dr4TAsD9g--/article?mid=573
作者:
AngusLee 時間: 2011-5-13 10:11
個人的財務表表其實很簡單
1.收入：分為薪資收入、理財收入(含股票基金房租保險等等)、其他收入
2.支出：必要的食.衣.住.行.育.樂費，分期貸款、理財支出、醫療費、奢侈花費&其他支出
3.資產：流動性資產(現金、銀行存款)、投資(股票基金債券、投資型房地產)、自用不動產、其他資產
4.負債：短期負債(消費性貸款、信用卡)、長期負債(房貸車貸學貸...)
其實每個人都該要有一張個人EXCEL財務報表
不過個人的淨值怎麼編呢?
作者:
woody 時間: 2011-5-13 10:18
可以感受出之前大家為了
什麼是資產、什麼是負債激辯過
清崎是暢銷書作家
不是財經學者
用他的定義去考會計鐵定吃鴨蛋
不過我覺得不需要為了絕對的定義或真理
沒有定義清楚，確實會雞同鴨講
但傷了這麼多腦細胞也不值得
有時只是角度不同、立場不同
看法、做法、說法也不同
暢銷書作家，為了賺錢，對市井小民是不會用艱澀難懂的定義與名詞
但大學教授，為了培育人才，豈能照自己意思亂定義一通
到底誰對？誰錯?
施主，這要問你自己才知道
對星爺來說
最好吃的是黯然銷魂飯
作者:
hui3344 時間: 2011-5-13 11:59
這問題，不是清崎不懂，反而他在書上已將此問題解釋過了，而且非常清楚。
他的富爸爸習慣用連小孩子都懂的教法來教他。
所以將資產跟負債簡化為書中所言：「資產會養你，負債會吃你」
這樣的解釋，我跟目前五歲的小孩子說時，他都會非常瞭解。
請你試著用會計書上的說法教三十歲大人看看…
MIKE 其實也是照他的作法
中碳就是一例…既有現金流又有價差…
MIKE 在股市中不斷的購買「清崎所定義的資產」
所以才會愈來愈富有
如果反過來，如果持續不斷的用會計書本上所言的，房子、車子是資產的話
MIKE 如果目前住帝寶，開保時捷…這些在書本上都是資產項
結果…(會變成有錢的貧窮人，高收入卻入不敷出)
會計書本上的教法，常常會讓人家搞不懂，搞到連會計這門課滿分的人，實際上的財務狀況則非常差。
簡單的幾個字，連五歲小子都深刻瞭解…
會計書本上的解釋，大人又有幾個人懂呢…
[ 本帖最後由 hui3344 於 2011-5-13 12:17 編輯 ]
作者:
mikeon88 時間: 2011-5-13 12:06
拍謝，我不是照清崎的作法
我是按照巴菲特的方法
清崎的觀念可以有更簡單的說法
那就是要買「能生雞蛋的，而非光放雞屎的」
這是台語的俚語
用這句話解釋給小孩聽，會更清楚
資產與負債的定義，是最基本的會計觀念，大家都懂
不必是財經專家才能知道
既然在教大家理財的書，
這個基本的名詞不能亂改
除了定義錯誤之外，清崎的觀念仍是錯的
若買房子是有錢的窮人的話
那買股票都不賣，配了股息又去買股票，一樣是有錢的窮人
作者:
hui3344 時間: 2011-5-13 12:21
原帖由 mikeon88 於 2011-5-13 12:06 發表
拍謝，我不是照清崎的作法
我是按照巴菲特的方法
都可~~^^
重點是「怎麼做才能像巴菲特富有」
作者:
skyalso 時間: 2011-5-13 12:44
說到清崎，他前一陣子好像寫了一本書叫大家去買貴金屬
貴金屬不是不會有現金流入嗎？這似乎違反了他當初的理論
有沒有看過的人可以解惑一下
作者:
aikigiant 時間: 2011-5-13 14:57
幾年前他跟那位要選總統的有和出一本書,xxxx教你賺大錢,
裡面似乎就有提到房租是現金流,所以他也不反對持有房地產(是為了配合另一位作者嗎?)
看到一半就傳出 xxx 又要瀕臨破產的消息,書就丟著了.
大家討論熱烈,結論應該都是 : 能增值的都是好資產
能創造現金流的也是好資產
會貶值的就不是好資產(仍然是資產)
不過到底什麼算是資產阿 ? 房 / 車 / 衣 / 錶 / 手機 ...
個人認為的資產別人可能會說是浪費呢.
如果可以把 消費 / 浪費 分請楚 , 我想錢自然存(剩)的多了吧!
敝人現在也再努力減少浪費...
作者:
mishimapaper 時間: 2011-5-13 15:25
原帖由 aikigiant 於 2011-5-13 14:57 發表
幾年前他跟那位要選總統的有和出一本書,xxxx教你賺大錢,
裡面似乎就有提到房租是現金流,所以他也不反對持有房地產(是為了配合另一位作者嗎?)
看到一半就傳出 xxx 又要瀕臨破產的消息,書就丟著了.
大家討論 ...
那本川普清崎讓你賺大錢我沒看過跟翻過，
不過關於提到房租是現金流這觀念其實在富爸爸現金流遊戲裡面就有了，
我聽說富爸爸是先推出現金流遊戲之後才推出富爸爸窮爸爸這本書，
聽說出富爸爸窮爸爸這本書的原因是為了要宣傳這現金流遊戲，
這遊戲的卡片有小生意、大買賣、額外支出、市場風雲，
小生意有股票、房地產等，已賺價差累積大量紙鈔為主，大買賣有比較大型的房地產，
是專門用大量的紙鈔來拚非工資收入的，
反正就是想玩現金流遊戲並且贏得勝利就是要在大買賣那邊買房地產賺取非工資收入達到可以跑到快車道的條件，
我現金流遊戲沒玩過幾次，印象中是這樣！
所以代表了房租是現金流這觀念是在富爸爸第一個產品現金流遊戲就有提到的！
作者:
hui3344 時間: 2011-5-13 16:29
原帖由 skyalso 於 2011-5-13 12:44 發表
說到清崎，他前一陣子好像寫了一本書叫大家去買貴金屬
貴金屬不是不會有現金流入嗎？這似乎違反了他當初的理論
有沒有看過的人可以解惑一下
解釋起來有點麻煩…
你有興趣的話，請看「有錢人大陰謀」
不看也無所謂
在這裡解釋這個，如果引起無謂的筆戰，我會覺得自找麻煩。^^
作者:
dagunding0407 時間: 2011-5-13 17:21
記得有關買賣貴金屬的問題之前有討論過了，可以請Mike再貼一次。
依我之前的經驗是"不懂的東西最好別買"，真的對黃金、白銀的走勢不懂，也無法去預測，縱使把書看過，要買前還小心點比較好。
作者:
mikeon88 時間: 2011-5-13 19:38
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!JtjOlr6fGRy03dr4TAsD9g--/article?mid=1236
價格漲高了，才覺得它的好
分類：投資
2010/10/12 12:13
From: apple.s-24
Sent: Wednesday, October 06, 2010 4:53 PM
最近我逛到一個網站叫做「柏克希爾」(BookSilver)
創辦人林先生主張現階段投資貴金屬白銀為首選，
原因如下：
13-18世紀黃金與白銀的價格一直維持在15：1左右
即便16世紀(西元1545年)玻利維亞的Potosi發現大銀礦造成銀價下滑
但黃金與白銀的價格比例並沒有因此改變太多
反倒是2010年1月黃金與白銀的價格比高達64：1
加上白銀在工業上極具用途
為何此時白銀的價值嚴重被低估呢?
$%^&*)(*&^%$
想知道大家的想法
From: jessica Chang
Sent: Tuesday, October 12, 2010 10:11 AM
請問實體白銀去哪買?
From: mikeon
Sent: Tuesday, October 12, 2010 11:54 AM
看雜誌做投資真糟糕，會被牽著鼻子走
2009年初我在買國泰金時有誰在問金融股 ?
今年漲高了，才有一堆人在問，
而我己經賣掉了
當價格漲高了，才覺得它的好，
就是被套牢的前兆
這項原則也適用在黃金、白銀
From: alex
Sent: Tuesday, October 12, 2010 12:27 PM
轉網路上的文章
白銀ETF和銀幣的差別 2010/1/30
持有實體貴重金屬來說，最普遍的是黃金。
我們來看一下台灣銀行賣的一盎司加拿大楓葉金幣報價
和實際黃金比較起來，有多少的溢價。
根據台灣銀行的網頁，在2010/1/29的報價，
一盎司的加拿大楓葉金幣賣出的價格是36845元。
http://rate.bot.com.tw/Pages/UIP005/UIP005INQ1.aspx
當天鉅亨網查到的黃金現貨價格是美金1080.95，
換算當天的台幣對美金31.99元的話，
一盎司黃金是34580元。
金幣和現貨的價格差異有2265元，大約是6.55%的價差。
一般來說，買賣實體貴金屬是有難度的，
如果把鑄造、運費和關稅的考量放進去，
6.55 %在台灣還蠻常見的，
銀樓的買賣常常是7%-10%，
因此台銀賣的還算合理。
如果我們有一樣的方式來計算，
一盎司的 澳洲笑鴗鳥銀幣賣出的價格是903元。
白銀現貨是一盎司518，銀幣和現貨的價差差異有385元，
價差高達74.24%
我覺得很奇怪的是，
黃金這樣接近實體，頂多只有6%的溢價。
那白銀高達74.24%的溢價從哪邊來？
在台灣，如果要買實體白銀，不要說賣不出去，
連買進銀幣的溢價都高達74%，
在網路上能夠查到最便宜的銀幣，溢價也高達55%。
基本上，物以稀為貴，如果買個幾枚來玩玩，或者送人，
承受這樣的溢價還能接受。
畢竟銀幣真的很漂亮，實體貴金屬的魅力和珠寶一樣，
相信送禮收到的人也會很開心。
但是如果拿來作資產配置，
這種溢價就如同搶劫一樣，
還沒對抗通膨之前，就先死了。
如果拿10%的財產購買溢價銀幣，
你的購買力馬上只剩下2.6%，
相當於25年通膨的威力，而且全無避險效果。
如果拿50%的財產購買溢價銀幣，
你的購買力馬上只剩下13%。明智的人，
不會做這種事情。
相對於溢價，ishares推出的白銀etf則是個好選擇。
埃雪公司的白銀ETF每年只收0.5的管理費，
相對於74%的溢價，可以扣上148年。
資料網站請看
http://us.ishares.com/product_info/fund/overview/SLV.htm
我知道有人會說，ETF這種紙契約，到最後會爆炸。
這種論點我相信有可能，但是卻找不到資料支持。
我相信萬物皆藏有陰謀論，
但是實際上，溢價死的速度，肯定比紙契約快。
我不知道紙契約爆炸的時間是一年後，兩年後，還是三年後。
但是我知道，買溢價來作資產配置，馬上先損失74%的資金，
加上148年的時間。
我支持持有實體金幣和銀幣，但是買賣流通要順暢，溢價要低廉。
超過6%-10%的溢價，不只無法對抗3%的溫和通膨，
甚至是直接把自己的財富，
轉移改賣出白銀的人，當真是有錢人的陰謀阿！
From: 黃 爾健
Sent: Tuesday, October 12, 2010 9:12 PM
到goldsilver.com看看價錢
黃金價格1350 usd/oz 現貨1409 usd/oz
黃金現貨和台銀差價不大
白銀價格23.24 usd/oz 現貨25.22 usd/oz
這是在美國的價錢，台灣商人都是從國外進口
進口的價錢就是25.22
= (25.22*500*1.05 + 275)*31.2 = 421683 (台幣)
這就是他的成本價，多出來的價錢就是他要的利潤
但真正可怕的，依不流通的情況，賣回去他們又會抽你多少呢?
From: buffetarian
Date: Fri, 15 Oct 2010 11:08:11 +0800
= (25.22*500*1.05 + 275)*31.2 = 421683 (台幣)
請問可以解釋的清楚一點嗎
我看不太懂怎麼算出來的
500? 1.05? 275 ? 是代表什麼
From: 黃 爾健
Sent: Friday, October 15, 2010 11:22 AM
很抱歉，沒有說明計算方法，以下數值都是2010/10/12當日的數據
25.22 = 白銀美元價格/oz
500 = 500oz (進貨以500oz為單位起跳最划算)
1.05 = 1(貨物價值)+ 0.05(稅)
275 = 運費(美元)
31.2 = 匯率(美元換台幣)
以上費用都寫在美國白銀商人的網站
http://goldsilver.com/international_shipping/
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