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標題: 我買了一棟投報率12%的房子(下)... [打印本頁]

作者: ywen0713 時間: 2012-8-8 15:29 標題: 我買了一棟投報率12%的房子(下)...

親愛的同胞們:

恩..我們繼續..

話說我失去那個標的之後,真的有點失心喪志..這種賣房子如此有氣魄的屋主,要碰上真是要有運氣..何況我已經

幾乎沒有時間繼續找下去了...

就在這個時候..奇蹟出現了..

有一間 C 級房產又出現了,16年,25坪,就在醫院跟市區旁邊,屋主因為跟女友吵架,急著賣出去,價格已經降到無可再降,聽說一位台北的投資客當天下午就要搭車來宜蘭簽約了...

我馬上行動.像刺客一樣從中攔胡(親愛的同學,我攔的不是你的單吧?)

看了十分鐘以後就馬上付錢,馬上簽約,屋主當場幾乎要哭出來(這個應該不是演戲,因為他馬上就後悔了.)

我的買進價是225萬.當地租金價格是8500~9000.我還順勢把所有冷氣電視冰箱洗衣機通通留下來,馬上掛牌出租.

然後背起一個包包,裡面裝滿我過去七八年來的賬本跟現金流計畫表,跑去貸款銀行談判..

貸款銀行在宜蘭蘇澳..為什麼選這裡呢?因為蘇澳生意清淡,銀行樂得放款..甚至願意"多"放一點.

我去的時候,沒忘記買上幾杯特大杯的搖搖,一進去就鞠躬哈腰,送茶遞水..掏出整個包包裡的賬本,努力的遊說貸款的銀行經理,只差沒有幫他捏腳..

225萬的老房子,一般能貸款多少錢? 當然是160萬左右了?

不不不..我不要,我要貸款180萬..越高越好..

可能是珍珠奶茶起了功效..也許是銀行生意清淡,當然最關鍵是我的徵信結果非常良好..我最終貸款了180萬.. 寬限期兩年,利率1.79%,付出去45萬.一切搞定.

過了四天,房屋順利租出去了,租金8500.寬限期內,我每個月的付款金額是2700,

(8500-2700)*12 /450000+50000(代書雜費成本)=14%

ㄜ....真是驚人....

説出來跟大家分享,這整件事情真的很好玩..我覺得蠻有成就感.

michael老大的心法,用在哪裡都適用..一通百通..

作者: ymbis 時間: 2012-8-8 16:06

買進價是225萬.當地租金價格是8500~9000..............

左右4.8%........恭喜

大台北套房差不多只有4%

[ 本帖最後由 ymbis 於 2012-8-8 16:14 編輯 ]

作者: kuenhsieh 時間: 2012-8-8 16:49

GOOD 這方法真的是到哪都適用尤其房地產

羅伯特清崎也是用這方法

只要收入扣掉成本還能正很多

你就會想一直不斷複製下去

作者: polyperry 時間: 2012-8-8 17:01

投報率應該不是這樣算的吧

作者: ywen0713 時間: 2012-8-8 17:09

dear polyperry :

               是这样算的。算你买进的首付款当成本就对了。

               当然最后报酬率由卖出价决定。

               跟股票没什么两样。

作者: polyperry 時間: 2012-8-8 18:03

是这样算的。算你买进的首付款当成本就对了。<--第一個報酬率

当然最后报酬率由卖出价决定。<--第二個報酬率

共有兩個報酬率喔,買賣股票(或房屋)只有一個報酬率(R%),不應該會有這種情況.
參考一下.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-8 19:36

房子的投資報酬率一樣是用股息折現公式來算，
算法要對才好
答案只有一個，不會有二個

作者: ScottH 時間: 2012-8-8 20:17

感覺總價投報率蠻低的…

作者: yangsatue2001 時間: 2012-8-8 21:21

想請問一下寬限期過後的房貸要繳多少錢?
應該不只2700吧

貸180萬,20年期的,一個月要繳約10000左右吧
如果沒記錯的話

那時候的投資報酬率還有14%嗎?????

作者: SimonYang 時間: 2012-8-8 23:43

別忘了扣掉持有成本﹕ 房屋稅,地價稅,折舊,維修費. 租賃所得稅.
可能風險﹕ 轉租空租期, 收不到租金, 趕不走房客, 惡意破壞,利率上升,
見獵心喜是最大的風險, 盈再表上遠低於俗價, 預期報酬率20％的也找的到, 卻不一定是好東西！

作者: 王大同 時間: 2012-8-9 00:15

小弟不才，轉為房地產頭腦就打結了搭不上，敢請教前輩解答
如以此例房地產為題
將以股息折現公式如何算此間房子的投資報酬率及房子的俗價?

作者: pony02 時間: 2012-8-9 08:19

2700是在寬限期內要繳的利息錢,
但在過了寬限期後,每月要付本金+利息為9754,
也就是說自己要再拿出9754-8500=1254.
這與羅伯特清崎的方法有不同喔!

作者: ywen0713 時間: 2012-8-9 09:27

親愛的同學們:

               你們說的都是.我把這個經驗寫出來,目的就是來討論的.

               房子不同於股票,性質確實有點不同.讓我來跟大家講講自己的思路,這才是最有討論價值的地方.

(一) 房子跟股票相近的地方---低價買入配股配息貴了賣出

               1.如何判斷低價
                                 在股票上,我們會用歷年走勢圖.看"月線""年線"的趨勢.每一年都會有高點低點,

                                    在某個價格上就跌不下去,(大成月線在兩三年內於27 圓有強勁支撐,中鋼在金融海嘯

                                    的08年最低點是24圓,長興月線低點落在21元.)用長時間的趨勢來看,我們可以摸出一

                                    個低點.
               2.如何看配股配息穩不穩定

                                 一間公司配息是否穩定,我們通常會抓最少七年,長則十年的配股紀錄.我最喜歡每年配
                                 股比率固定的公司.這表示老闆蠻保守的,我也會很容易預測現金流.

               3.如何知道貴了
                                 配股配息連年沒有起色,價格卻越衝越高.我通常能忍受20倍本益比,超過的就會豎緊神
                                 經.配合線圖跟景氣循環的判斷,準備賣出.(我的判斷錯了好幾次.但是也對了幾次)

               4.如何判斷房子低價
                                 房價一樣有月線跟年線.只是我們很少用線圖畫出來.很多人會說,他看房子看了幾年幾
                                 年,然後發現一個好標的,就是不知不覺的使用了月線跟年線的經驗.這些人掌握了某
                                 個地區的行情波動感,能判斷價格的底部.或者接近的底部.這跟我們追蹤一支股票三五
                                 年,當它賤賣的時候你一定能明白,這是同一個道理.(關鍵在你已經觀察它好幾年了!)

               5.如何看配股配息穩不穩定
                                    房子的配息就是租金.租金的支付者就跟股票支付的董事會一樣,我們要觀察他們的習
                                    性.對房屋來講,觀察租金支付者的重要指標就是職業.我會篩選房客的職業,關鍵是家
                                    庭.有帶著孩子來租屋的最好,如果願意把戶籍遷到房屋裡更好.任何投資都不可能完全
                                    預測風險,但是有一些機制幫你篩選.我現在這個房客夫妻倆是在當地經營三十年的紙
                                    廠上班,有兩個小孩.收入穩定.為了小孩讀書更換租房.
               6.如何知道貴了
                                    從租金判斷.這個公式很多,網路上都找得到.300萬租一萬算可以,800萬租一萬我就覺
                                    得不可以. 當然資金追逐的地方,800萬的房子容易漲上去,但是我的做法跟股票一樣,
                                    這種標的我就不跟了.

作者: 王大同 時間: 2012-8-9 09:39

QUOTE:

原帖由 ywen0713 於 2012-8-9 09:27 發表
我們會用歷年走勢圖.看"月線""年線"的趨勢.每一年都會有高點低點,
在某個價格上就跌不下去,(大成月線在兩三年內於27 圓有強勁支撐,中鋼在金融海嘯
...

這跟michael老大的心法可能有出入

作者: ywen0713 時間: 2012-8-9 09:41

(二)股票跟房子不一樣的地方

            1.貸款的槓桿

            房子有貸款的問題.這個操作跟期貨幾乎一樣.期貨沒有寬限期,房屋貸款有,這是房屋貸款遠遠優於
            期貨槓桿的原因.

            2.持有的成本

            因為有稅金,所以我在標題說是12%.就首付款的現金回報率來講,我覺得很滿意.

            租賃房屋會有各種風險,就像買賣股票也會有各種風險一樣..michael常講: shit happens.

            但是我們仍然投資股票,準備好迎接可能會發生的風險.努力獲取報酬.

            克服對租賃風險的恐懼對我來講是過程中最有成就感也覺得有趣的地方.

            3.隱性現金流

            pony說的那個是對的.兩年後實質現金流就拿不到了.到時候會有兩種可能
            我會賣掉.
            我會繼續持有.

            繼續持有的狀態下,租金仍然會以一種"隱性現金流"的方式流進口袋.
            在財務報表上,仍然可以計入收入.

            這是一個小經驗,整個過程就是用力玩.當然我對兩年後的結果,是蠻有信心的.

作者: polyperry 時間: 2012-8-9 11:16

假設:
(1)兩年後賣掉房屋.
(2)為簡化問題,不考慮其它費用.

我的想法,折現公式應如下 --
(45+5)*10^4=[(8500-2700)*12]/(1+r)+[(8500-2700)*12+(賣價-銀行貸款)]/(1+r)^2

如有錯誤還請 Mikeon 桑指正.

另外,
(1)賣價多少?假定仍為225萬是否合理?
(2)兩年後,銀行貸款該還多少?
還請有經驗的同學提供數據.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-9 12:11

賣價-銀行貸款 ???
應該不用扣掉銀行貸款，
不然算出來的 r 會變負的

或者買價及賣價要同步扣掉貸款才對

作者: baggiotsai 時間: 2012-8-9 12:23

對房市的投資報酬率，(房租)股息折現公式很有興趣學習討論。可惜該物件沒有房市的好學生特質：地段.

就像是買了殖利率高又近淨值的股票，但沒有A咖的成長與價值性。

[ 本帖最後由 baggiotsai 於 2012-8-9 12:27 編輯 ]

作者: mikeon88 時間: 2012-8-9 14:38

----- Forwarded by Perry Kuo on 2012/08/09 下午 02:06 -----

Dear Mikeon 桑,

解釋一下我的算式.
我的買價,賣價已同步扣掉貸款.

買:
(45+5)*10^4
我支付房屋總價(225萬)減去銀行貸款180萬(由銀行支付,我不用支付)所以是45萬,
我還要另外支付代書費用5萬,
我共支付50萬.

息1:
(8500-2700)*12
租金8500,但需扣掉支付銀行2700,所以我實際上每月收入(8500-2700),為期一年,乘以12.

息2+賣:
(8500-2700)*12+(賣價-銀行貸款)
(8500-2700)*12,理由同上.
房屋賣出價格減去還的銀行貸款才是真正進入(收入)我口袋的錢.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-9 14:39

Dear Perry 桑：

OK, You're right.
Sorry, 未仔細看題目

作者: polyperry 時間: 2012-8-9 14:53

Mikeon 桑,
感謝您無私的分享投資心法.

也謝謝 Ywen 桑的例子,讓我能重新思考折現公式.

另外,兩年後銀行貸款該還多少?還請有經驗的同學提供數據,我想完成這個例子.

作者: polly 時間: 2012-8-10 14:49

恭喜Ywen0712學長搭上低利率末班車!
以下的資訊請參考：
1.第3年起，如採本息平均攤還，在利率1.79%、2.0%、2.2%的假設下，每月攤還本息分別為9,754元、9,930元、10,099元。下列網址有試算功能
http://www.landbank.com.tw/Manage/MortgageCalculator.aspx?EpfJdId9UuCGfWtnHzKyWzPASe%2b6GiDW

2.在政府主導下，房貸利率有上升的可能，建議以貸款利率2%估計報酬率較為保守；另出租收入通常一年以11個月計。(因需支付仲介費、房屋稅、地價稅等)

3.這一波地產景氣已經接近10年，未來若走勢向下，依照過去經驗，多從c級產品開始跌價，除非有交通建設等大利多，才有支撐。(可是Michael大說，要賺差價才是好…..)

作者: polyperry 時間: 2012-8-11 09:39

假設:
(1)兩年後,原價225萬賣掉房屋.
(2)兩年後,銀行貸款僅需還180萬,無其他費用.(3)出租收入通常以一年11個月計算,因需支付其他費用.

買/賣房者的折現公式如下 --
(45+5)*10^4=[(8500-2700)*11]/(1+r)+[(8500-2700)*11+(225-180)*10^4]/(1+r)^2
IRR(-500000,63800,513800)=7.95%=r%

相對的,銀行的折現公式如下 --
180*10^4=[2700*12]/(1+r)+[2700*12+180*10^4]/(1+r)^2
IRR(-1800000,32400,1832400)=1.80%=r%

如有錯誤還請 Mikeon 桑或同學指正.

[ 本帖最後由 polyperry 於 2012-8-11 09:46 編輯 ]

作者: hdd1234567 時間: 2012-8-11 09:42

不知道老巴說的 "如果你不想持有一檔股票10年,就一分鐘也不要持有" 適不適用在房地產

作者: mikeon88 時間: 2012-8-13 20:41

Perry Kuo 於 2012/8/13 下午8:32 寫道：

Dear Mikeon 桑,
一些小發現,如有錯誤,還請指正.
謝謝.
Best Regards
Perry

假設:
(1)兩年後,原價225萬賣掉房屋.
(2)兩年後,銀行貸款僅需還180萬,無其他費用.
(3)出租收入通常以一年11個月計算,因需支付其他費用.

買/賣房者的折現公式如下 --
(45+5)*10^4=[8500*11-2700*12]/(1+r)+[8500*11-2700*12+(225-180)*10^4]/(1+r)^2
IRR(-500000,61100,511100)=7.40%=r%
R1%=(1+7.40%)^2-1=15.34%<--近似於總投資報酬率
成本(50*10^4)*R1%=76720
R%=[(61100+511100)-(45+5)*10^4]/[(45+5)*10^4]=14.44%<--總投資報酬率
成本(50*10^4)*R%=72200

相對的,銀行的折現公式如下 --
180*10^4=[2700*12]/(1+r)+[2700*12+180*10^4]/(1+r)^2
IRR(-1800000,32400,1832400)=1.80%=r%

===========================================

續上例.
計算兩年期間的股息則現公式:
買=息1/(1+r)+(息2+賣)/(1+r)^2---(1)
IRR=r%
r% 為由 Eq(1) 得到的年平均報酬率.

計算兩年期間的總投資報酬率(R%):
買*(1+x)^2=(息+賣)---(2)
R%=[(息+賣)-買]/買=(息+賣)/買-1=(1+x%)^2-1
x% 為由 Eq(2) 得到的年平均報酬率.

既然 Eq(1)<>Eq(2).
所以,r%<>x%.
R%=(1+x%)^2-1<>(1+r%)^2-1

結論:
R%<>(1+r%)^2-1.使用 IRR 得到的年平均報酬率 r%,拿來計算 (1+r%)^2-1 得到的總報酬率(上方紅字部分的 R1%)僅為近似值,與總投報率(R%)有些許差異.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-13 20:49

作者: 吉拉拉 時間: 2012-8-13 20:58

看完投好痛哈看不懂

作者: polyperry 時間: 2012-8-13 21:04

簡單的說,使用 IRR 得到的 r% 來計算 R1%=(1+r%)^2-1 僅為總投報率(R%)的近似值.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-13 21:07

http://tw.myblog.yahoo.com/mikeon88/article?mid=914&prev=869&next=913

作者: 吉拉拉 時間: 2012-8-13 21:09

我正把講義拿出來複習~~~研究研究!(這次台中上課我只回鍋一天真不認真)

作者: ywen0713 時間: 2012-8-13 21:33

同胞們:
俺只能說...大家都好強!

別電我了...想想我無私奉獻的精神..把自己的肉體攤在陽光下讓大家檢查..

好棒的算式...但是怎麼會這麼長?天兒阿...

換個角度想,我一定會在兩年後跟大家報告結果.不一定會賣,也許會換貸,

總之一定給大家交代!(熱血沸騰中..)

作者: ywen0713 時間: 2012-8-13 21:36

同胞們:
我突然想到,自己的例子很像醫學院奉獻的"大體"耶...

真是感人阿..充滿了聖潔感..

作者: polyperry 時間: 2012-8-13 21:48

Ywen 桑,不好意思,我沒攻擊妳的意思.
我只是藉妳提供的例子來思考股息折現公式.

作者: ywen0713 時間: 2012-8-13 21:54

dear:
你幹麻啦...

我開個玩笑啦..

拜託你不要擔心我會生氣,我超愛你們的好嗎......

厚...我的屁股跟頭都很大的...

作者: polyperry 時間: 2012-8-13 22:06

Ywen 桑,
妳沒生氣就好,謝謝妳的好題目.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-13 22:14

Perry Kuo 於 2012/8/13 下午10:03 寫道：

Dear Mikeon 桑,
(1)
所以說此例的癥結在於 --
R% 是以複利的方式考量.
而 IRR(r%) 算的是平均報酬率,直接算 (1+r%)^2-1 並不一定等於 R%.

(2)
http://tw.myblog.yahoo.com/mikeon88/article?mid=914&prev=869&next=913
上例中,
IRR(-100,10,10,10,10,10,10,10,10+100)=10%<--IRR計算的是單利
IRR(-100,0,0,0,0,0,0,0,80+100)=7.62%<--IRR計算的複利
其他的情況下,IRR計算的還是平均報酬率,只是並不是簡單的單或複利.

作者: mikeon88 時間: 2012-8-13 22:21

Yeap !

作者: hdd1234567 時間: 2012-8-14 07:46

有沒有學長能設計一個房地產用的 excel 表,能分享
我的腦容量不夠用
thanks

作者: 王大同 時間: 2012-8-14 08:37

QUOTE:

原帖由 hdd1234567 於 2012-8-14 07:46 發表
有沒有學長能設計一個房地產用的 excel 表,能分享
我的腦容量不夠用
thanks

我想這種房地產的盈再表肯定會很搶手的~另外一種商機

作者: elaine 時間: 2012-8-16 14:48

融資8成買進總價225萬

作者: iren02 時間: 2012-8-16 14:51

可是這筆買賣的融資利率不到2％，風險應該不高。

作者: elaine 時間: 2012-8-16 14:57

每年固定配息十萬兩千
Mike說過現金殖利率一向不是我考慮的重點
我買了增你強之後對這句話有更深的體悟
希望兩年後ywen0713能以更高價格出售

作者: ywen0713 時間: 2012-8-16 16:30

親愛的同學們:

         我重新看了一下,發現自己的發言裡有些狀況沒有說清楚,擔心大家會有被誤導的風險..讓我補充一點
         細節:

1.    這是一個C 級房產,但是不是C級地段! 是C房產加上A- 地段.位於宜蘭羅東夜市正中心附近.

你如果說..這不是台北..這不是台北...(請模仿肯德基廣告)..那我老人家就不好跟你溝通
   溝通了..

2.    C級房產加上C級地段,真的就沒什麼意思了..兩百萬在宜蘭蘇澳都可以買透天厝啦(天兒..),問題是那裡沒有工作流入,人口也沒有增加的可能.

3.    我聽到elaine的發言,真是悲從中來…
嗚…我也被高殖利率騙過幾次…那個09年的中鋼阿…拉低我那一年的報酬率! 今年的南帝阿…嗚嗚嗚…也拉低了我的心血阿..

      人生就是這樣啦..無常啦..

作者: mikeon88 時間: 2012-8-21 04:38

寄件人: Caroline Chen
日期: 2012年8月20日下午11:59:03 [GMT+08:00]

DISAGREE! 我親戚房在大安區 2004年買一坪62萬,今年6月賣出每坪195萬(屋齡18年)漲了3,15倍. 羅東房,宜蘭房,過去可以嗎?將來也可能嗎? 全世界人都知道LOCATION! LOCATION! LOCATION! 年輕人經驗不足,不要亂教育人家.

作者: judy 時間: 2012-8-21 08:45

我看了這篇討論
只有一個想法
房地產投資客已經由台北縣市轉戰到其他鄉鎮市去了

難怪最近回高雄的時候
看見路邊貼的房屋.土地出售廣告
價格已悄悄的向上調整不少

作者: ywen0713 時間: 2012-8-21 09:37

Caroline Chen：
                        我对你的回应不能理解。

                        1.我不打算教育别人,我说出自己的亲身经验,这叫分享。

                        2.事情没有绝对，可以disagree，不能骂人。

                        3.年纪从来不是关键。经验不是年纪判断的。

                        4.我的写法可能很戏剧化，我本人的作为一点也不会。
                           投资跟生活，我有胆有识.今年我的股市投报率是13%，虽然是令人
                           失望的一年，但是获利也足以支付全年生活费的一半以上。

                           我不是没有经验的年轻人，
                           我是有胆有识的年轻人。

                           咦？话说回来，你怎么觉得我年轻？这也算赞美啦！

作者: baggiotsai 時間: 2012-8-21 10:51

支持理性討論沒有人勝率百分百
版主肯分享來討論，本身就是一件好事
東區地段再好，不也有其他樓主認為房價過高已脫手了嗎
(我也認為房市要大賺的好學生特質是：地段+房市波段判斷+入手價)

作者: angusleo 時間: 2012-8-21 13:12

QUOTE:

原帖由 judy 於 2012-8-21 08:45 發表
我看了這篇討論
只有一個想法
房地產投資客已經由台北縣市轉戰到其他鄉鎮市去了

難怪最近回高雄的時候
看見路邊貼的房屋.土地出售廣告
價格已悄悄的向上調整不少

忍了好久才發言了!

南部房價回漲幅擴大，原因在於，南部在招商，而且很成功(自己推論後幾年吧)
房產投資報酬率有兩種:1.現金流流入2.差價報酬
富爸爸一書是說
1.現金流入大於現金流出  跳出老鼠圈  報酬之一
(另一種現金流創造法請參考美國option的遊戲規則)
2.差價就是差價  不管你何時賣  只要你預期現金流入的"產品"變為負數
  此時"產品"即從  原先的"資產"降為"流通貨幣--房產"(請不要把會計名詞與經濟名詞相互混淆)
這是分享，不是教育，每個人都有自己認知的不同，唯一相同的就是"資產"的增加與"現金"的增加

作者: hui3344 時間: 2012-8-22 03:20

恭喜你呀，這是一個很好的例子小弟也是在接觸羅勃特清崎後於2003年開始投資房地產
這房子我相信風險不大
理由：
一、他在該區域鬧區
二、你買在低價
三、二年後賣不到好價可再繼續租，或轉約再貸，降低支出
四、你說股市今年13%的獲利差不多可支付全年支出的一半，所以代表你有實力（對此房子不貸款）
　　貸款只是為了增加投報率
簡單說：低價買入就是王道～
　　　　買入價格低於市場行情已是１勝
　　　　買入後又能替自己創造現金流，即是２勝
　　　　自己又有足夠實力不貸款，即是３勝
　　　　其它能想到的風險都等同於股市黑天鵝了
房子跟股市最大的不同是…
１、你知道他在哪用多少價位買了這間房…但房子只有一間…
２、房子可貸款，即融資…但比股市的融資條件優太多了…
３、個人認為股市較不需勞心勞力…不過也因需勞心勞力，所以小弟的總報約１２％，現金報酬率約３０％…

說來可惜…ＭＩＫＥ說的還是對的需考慮到價差…小弟如果地點是在北部…今日身家即已上億…呵！

作者: ywen0713 時間: 2012-8-22 13:52

謝謝大家情義相挺,

就此謝過!

作者: jazdisk 時間: 2012-8-22 23:17

我在南投，買進法拍屋整理後再出售，
一間大樓2-3房：25-35坪約75-100萬即可標到，
整理後（花10-35萬）可以賣到140-200萬；
租金約7000-9500
有價差3-4成，又有租金報酬率近8-9％（不貸款）。
所以像這個宜蘭的物件，相對來講，還不是那麼的有吸引力。
不過，房地產操作，有點瑣碎，要找得到收得到房租的承租人。操做期又長，有的物件要半年，甚至一、二年才處理得掉。
利潤最好的當然是，MIKE的GDP低時、好學生又股價低時大量掃貨最好賺。（兩三年才一次）
所以平常，有機會，還是投資法拍屋，利潤穩定。

QUOTE:

原帖由 ywen0713 於 2012-8-8 15:29 發表
有一間 C 級房產又出現了,16年,25坪,就在醫院跟市區旁邊,屋主因為跟女友吵架,急著賣出去,價格已經降到無可再降,聽說一位台北的投資客當天下午就要搭車來宜蘭簽約了...

我馬上行動.像刺客一樣從中攔胡(親愛的同學,我攔的不是你的單吧?)

看了十分鐘以後就馬上付錢,馬上簽約,屋主當場幾乎要哭出來(這個應該不是演戲,因為他馬上就後悔了.)

我的買進價是225萬.當地租金價格是8500~9000. ...

作者: ywen0713 時間: 2014-2-19 10:05

dear my classmates:

            1.房子上個禮拜賣掉了，300萬。

            2.一年半之間，我換了一次房客。沒有斷租。第二個房客的租金是九千塊。

            3.這不是閃文。300萬的c 級房產一點也不閃。這是一個操作成功的例子。

            4.這個分享的意義在於，我只拿出去50萬。這是關鍵。

作者: fang6521 時間: 2014-2-19 11:40

ywen0713 大讚喔!很成功的一次交易!

作者: JILL(軒) 時間: 2014-2-19 12:51

QUOTE:

原帖由 jazdisk 於 2012-8-22 23:17 發表
我在南投，買進法拍屋整理後再出售，
一間大樓2-3房：25-35坪約75-100萬即可標到，
整理後（花10-35萬）可以賣到140-200萬；
租金約7000-9500
有價差3-4成，又有租金報酬率近8-9％（不貸款）。
所以像這個 ...

沒錯, 我們觀念略同
2011當中某些好點一直打不進去
只能看外縣市去
最喜歡的還是跟著GDP低點買入房市~等一次約3年=''=
點若好, 續抱(可惜全台幾乎都貴了)
點尚可我就賣出
這樣一來一回很快, 只是需要耐心等待低點
不過, 我這次看好股市
希望2015-2016能來個大風暴

作者: Tony0513 時間: 2014-2-19 13:28

QUOTE:

原帖由 JILL(軒) 於 2014-2-19 12:51 發表

沒錯, 我們�
2011當中某些好點一直打不進去
只能看外縣市去
最喜歡的還是跟著GDP低點買入房市~等一次約3年=''=
點若好, 續抱(可惜全台幾乎都貴了)
點尚可我就賣出
這樣一來一回很快, 只是需要耐心等待低 ...

小弟我目前沒這種能力
只想買個自已喜歡的「自宅」
各位同學
不動產
有好康時
要記得通知一聲呀
話說
彰化  員林鹿港溪湖
隨便  都要上千萬
真是  見鬼了

作者: dagunding0407 時間: 2014-2-19 15:33

QUOTE:

原帖由 ywen0713 於 2014-2-19 10:05 發表
dear my classmates:

            1.房子上個禮拜賣掉了，300萬。

            2.一年半之間，我換了一次房客。沒有斷租。第二個房客的租金是九千塊。

            3.這不是閃文。300萬的c 級 ...

恭禧 ywen，這是一次成功的交易!真是寶貴的經驗，我覺得此方法也能用於股巿。

作者: JILL(軒) 時間: 2014-2-19 15:48

QUOTE:

原帖由 Tony 於 2014-2-19 13:28 發表

小弟我目前沒這種能力
只想買個自已喜歡的「自宅」
各位同學
不動產
有好康時
要記得通知一聲呀
話說
彰化  員林鹿港溪湖
隨便  都要上千萬
真是  見鬼了

我期待你的演講^^

作者: shangh 時間: 2014-2-19 23:13

ywen桑

一年半間若轉手恐有10%的奢侈稅問題

非自用住宅如果在一年內轉手，則課徵15%的奢侈稅；在一至兩年間轉手，則課徵10%的奢侈稅。

[ 本帖最後由 shangh 於 2014-2-19 23:19 編輯 ]

作者: pony02 時間: 2014-2-20 09:07

ywen0713 , jazdisk 同學,好想知道你們的操作方法喔,
好想和你連絡,真不知該如何是好.
因為我也想試試法拍及投資南部房子.
不知有沒有房子的盈再表.

作者: ywen0713 時間: 2014-2-20 09:09

dear pony2:

你的字好~~~~大啊! 看起來嚇死人了!

作者: Tony0513 時間: 2014-2-20 09:51

QUOTE:

原帖由 ywen0713 於 2012-8-8 15:29 發表
親愛的同胞們:

恩..我們繼續..

話說我失去那個標的之後,真的有點失心喪志..這種賣房子如此有氣魄的屋主,要碰上真是要有運氣..何況我已經

幾乎沒有時間繼續找下去了...

就在這個 ...

有空也來教教小弟^^

作者: id4eric2 時間: 2014-2-20 11:38

QUOTE:

原帖由 Tony 於 2014-2-20 09:51 發表
有空也來教教小弟^^

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