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標題: 2012台灣房地產3月數據最新狀況 [打印本頁]

作者: King818 時間: 2012-7-17 03:19 標題: 2012台灣房地產3月數據最新狀況

轉貼自:

http://www.wretch.cc/blog/joejoejoe/16348470

資料來源台灣中央銀行

2011年時，Joe分析，請見文章：從人口結構看台灣房地產興衰
http://www.wretch.cc/blog/joejoejoe/16337579

只要台北的整體商業價值超越東京、倫敦、巴黎、紐約、洛杉磯、北京、上海等城市，那麼台灣房地產就可望領先全球打破人口紅利的侷限，因為沒有人口紅利的優勢，包含陸資、日資、美資等國外資金，不僅不敢進入台灣，甚至會快速撤退台灣，就像2008年外資撤退英國、歐洲、美國的情況一樣

比對其他房地產已崩盤的國家
1994日本人口紅利達到巔峰，1991日本房地產最高點
2008美國人口紅利達到顛峰，2006美國房地產最高點
2010英國人口紅利達到高峰，2008英國房地產最高點
2010歐洲整體人口紅利達到高峰，2006~2009歐洲各國房地產最高點
2015中國人口紅利最高點，2010中國房地產達到最高點
2014台灣人口紅利最高點，大約維持在74%平盤

台灣長達60多年的房地產多頭格局已經伴隨著人口紅利而結束，2011年，慢一點2012年，是台灣房地產歷史最高點，這是台灣有人類以來，第一次面臨人口紅利下降的情況，本土台灣人除非有經歷過已開發國家房地產崩盤的實際經驗外，基本上不可能有人面臨過這種情況，和歐美日等國一樣，陣亡的不會是建商和資本家，而是被血洗的中產階級

相關統計資料查詢

內政部地政司的網站
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830
房地產價格實際成交價查詢，搭配付費調閱土地和建物謄本，推估交易轉手次數與大約價格

台灣房地產實際交易移轉數量
內政部營建署住宅資訊統合查詢
http://housing.cpami.gov.tw/house/Net/Query/house-info-d1.aspx
內政部全國縣市統計資訊網
http://ehi.cpami.gov.tw/Net/houseinfo/querycity1.aspx

高雄市：高雄市地政局網站，高雄市不動產交易價格
http://landp.kcg.gov.tw/index2.php?idn=314
台北市：台北市地政局網站，台北市不動產數位資料庫
http://www.tred.tw/

交易日期：101年2月至101年3月，臺北市所有建築合計5677戶
交易日期：100年2月至100年3月，臺北市所有建築合計9562戶
與去年同期相比衰退幅度40.6%

新北市：不動產買賣交易服務網查詢
http://e-land.ntcland.gov.tw/NTPCELand/Portal/StatsMain.aspx
100年3月總計9924件
101年3月總計6213件
與去年同期相比衰退幅度37.4%

內政部房仲業成交行情
http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A10/A1001/A1001A.aspx
高雄市不動產買賣筆數統計
http://eland.kcg.gov.tw/Land/DataReport/Report1415.aspx

作者: vivian（景月） 時間: 2012-7-18 17:23

Dear All,

請問如果按了盈再表,大部份股票都貴了或者都不便宜,那可以假定房地產也貴了嗎?
還有房地產會有跌的時侯嗎?老人家都說房子只會漲不會跌, 因為東西都會愈來愈貴了,是正確的嗎?
( 想換房,但實在貴到我下不了手

,又不想一輩子被高貴的房子給綁住)

請知道的人幫我解惑,謝謝

作者: iren02 時間: 2012-7-18 20:42

約莫幾週前吧，在夢想街××號余×欽分析師在解析營建股一線股和二線股時，因當時一線營建股沒啥表現，反而是二線股活跳跳的，當時他下了一個結論：「…這就是房地產末升段…」，偉哉斯言，這幾年在臺灣房地產的漲價的亂象下，冒出一堆又一堆的房地產專家，天天在財經節目上打嘴炮，實在是………。而當晚的節目中，所謂地產專家田×權還在位置上一副不予置評的表情，就以個人經驗而言，我住在高雄市區，這幾年來，賤(建)商炒作方地產竟連楠梓區、小港區都不放過，不知這是否可為「房地產末升段」佐證呢 ?以上言論僅供參考。

作者: 嘉荃 時間: 2012-7-18 23:53

QUOTE:

原帖由 vivian（景月） 於 2012-7-18 17:23 發表
Dear All,

請問如果按了盈再表,大部份股票都貴了或者都不便宜,那可以假定房地產也貴了嗎?
還有房地產會有跌的時侯嗎?老人家都說房子只會漲不會跌, 因為東西都會愈來愈貴了,是正確的嗎?
( 想換 ...

個人覺得房子雖然貴，但是如果是自住需求的話
可以慢慢找，找到好地段＋接近便宜價，還是可以考慮買~~

作者: King818 時間: 2012-7-19 05:27

考慮過台北市地產的預期投報率嗎? IRR?能再勝過股市嗎?
2008年到去年, 大安區漲了快兩倍, 你相信嗎?
我在2007年4月處分了北美地產的投資, 然後到了2008年,
看到很多投資客破產!
台灣房市是戒急用忍的時候! 不然台灣經濟會煙塵化!

作者: kuenhsieh 時間: 2012-7-19 08:31

慢慢等

等逃命價都出來後

再來掃兩間

作者: daedalus53 時間: 2012-7-19 11:57

各位有買房經驗的前輩們請幫我診斷一個狀況，我的老闆賣了一間淡水的房子得$600W，買了一間淡水的房子要價$1100W，向銀行申請了$700W的貸款，其中花掉$100W裝潢。

她一直聲稱這樣買就對了，這樣是很好的投資，然後每個月要償還銀行$4W貸款，壓力不小，開始在公司增加許多業務，開始本業上的客戶都覺得常常出現想找別家公司的現象，原因無他，就覺得這老闆屢屢出現服務有瑕疵，不專心在本業。

一年過去，又再將償還的借款借出來投資副業。

請問她是不是在玩火？

作者: King818 時間: 2012-7-19 15:21

記得讀過巴菲特的爺爺好像的家訓，即是自住宅最好不要貸款，更不要貸出來投資，投資總有風險，我目前仍然遵守著。

作者: King818 時間: 2012-7-19 15:27

QUOTE:

原帖由嘉荃於 2012-7-18 23:53 發表

個人覺得房子雖然貴，但是如果是自住需求的話
可以慢慢找，找到好地段＋接近便宜價，還是可以考慮買~~

好地段容易判斷，你的便宜價是用什麼公式算出的？
現金流？

作者: vivian（景月） 時間: 2012-7-19 15:50

如果房地產也有盈再表,該有多好.
只要打入地址,就會出現合格或貴了.

QUOTE:

King818

發表於 2012-7-19 05:27

考慮過台北市地產的預期投報率嗎? IRR?能再勝過股市嗎?
2008年到去年, 大安區漲了快兩倍, 你相信嗎?
我在2007年4月處分了北美地產的投資, 然後到了2008年,
看到很多投資客破產!
台灣房市是戒急用忍的時候! 不然台灣經濟會煙塵化

我個人覺得應該是買股票比房子投報率高吧.
我現在如要換房,痛苦指數挺高的.為了換房可能需要放棄其他的選擇.

請問台灣房市是戒急用忍的意思是指什麼??我太懂耶

謝謝

作者: King818 時間: 2012-7-19 16:13

QUOTE:

原帖由 vivian（景月） 於 2012-7-19 15:50 發表
如果房地產也有盈再表,該有多好.
只要打入地址,就會出現合格或貴了.

QUOTE:
King818

發表於 2012-7-19 05:27

考慮過台北市地產的預期投報率嗎? IRR?能再勝過股市嗎?
2008年到去年, 大安區漲 ...

僅我個人看法，地產投资要sideline,
如果已有投资，要快出場，要見微知着，
葉國一都在拋貨的時候，還撿得到便宜？
個人算了一下大安區的商業不動產，已有進入負現金流的現象！
去年已發生！同志們，要小心啊！
自住宅也貴了，所以...顧性命要緊！只要利率夠低，以後總有机会的。
所以還是那句話--戒急用忍！

作者: vivian（景月） 時間: 2012-7-19 16:49

謝謝你的回應

作者: kuenhsieh 時間: 2012-7-19 17:59

QUOTE:

原帖由 King818 於 2012-7-19 16:13 發表
個人算了一下大安區的商業不動產，已有進入負現金流的現象！
去年已 ...

負現金流??

是指??

作者: King818 時間: 2012-7-20 07:12

QUOTE:

原帖由 kuenhsieh 於 2012-7-19 17:59 發表

負現金流??

是指??

簡單講，就是扣掉成本後，你的租金收入還剩多少？
就像盈再表𥚃的配息，你現在在大安區買間房，你每年能配出現金给自己嗎？可能每月還要倒貼利息支出哦！未来的房價價差呢？
這不是警訊嗎？
便宜與否，我的算法是看現金流，没有10年也要看5年內的租金利益，
不管是自住還是投资。

作者: kuenhsieh 時間: 2012-7-20 08:32

QUOTE:

原帖由 King818 於 2012-7-20 07:12 發表

簡單講，就是扣掉成本後，你的租金收入還剩多少？
就像盈再表𥚃的配息，你現在在大安區買間房，你每年能配出現金给自己嗎？可能每月還要倒貼利息支出哦！未来的房價價差呢？
這不是 ...

感謝

我忽略掉成本這部份

現在大家買房只為了價差

完全沒考慮到租金收入的部份

一但景氣反轉利息加本金還款的壓力

足以讓人一夕破產

繼續等破產潮出現再來買房

作者: 嘉荃 時間: 2012-7-20 20:14

QUOTE:

原帖由 King818 於 2012-7-19 15:27 發表

好地段容易判斷，你的便宜價是用什麼公式算出的？
現金流？

個人的想法，參考看看
(1) 參考(土地公告現值+房屋現值推估)物件的淨值==>可以想成股票淨值
(2) 租金的穩定度(租多久可以租出去，一年可以收幾個月的租金，會有很多人需要租嗎)
(3) 評估租金與房價的報酬率，衡量貸款與自備款的狀況，自己取捨~~
當然有些時候，並不能只用數字報酬來考量

作者: mikeon88 時間: 2012-7-20 20:23

房價的評估一樣是用股息折現公式
上課時講過了

作者: vivian（景月） 時間: 2012-7-20 23:01

1200萬，買20坪，每月租金20000，投資5年賣掉回收1020萬（假定房價回跌15%）則R=-1%
如果5年後賣掉回收1320萬（假定房價上漲10%）
則R=3%
結論房價已偏貴了。

作者: mikeon88 時間: 2012-7-20 23:13

r%才對，年平均報酬率
R%是總投資報酬率

作者: polyperry 時間: 2012-7-20 23:26

IRR(-1200,24,24,24,24,24+1320)=4%=r%

作者: Brian 時間: 2012-7-21 17:17

其實不管用什麼模型去算, 都得出差不多的結果, 那就是房價已經貴了.

但是只要市場還有人相信房價還會再漲, 就還有最後一隻老鼠還沒上鉤...

這就跟宏達電股價上千元時, 還是有人奮力賣進是一樣的道理. (業績還會再好! 每年出貨持續成長!! 中國跟印度的消費潛力無窮!!! 詳情請看歷史新聞.)

過去50年來華人世界(尤其台灣)篤信不滅的"有土斯有財"信念, 如果台灣地區真的因為人口紅利減少而導致土地房價開始下跌, 那會是一段漫長而痛苦的折磨. 日本過去二十年的經驗已經證明.

更慘的是, 因為對過往信念堅不可破, 所以在下跌過程中還是會持續不斷的有人進場, 一心期待上漲的曙光來臨...各位問問五十歲以上的人, 你跟他們說以後房產會跌, 你會被當成傻子恥笑很久...

當然也有人不相信人口紅利這一套理論, 他們相信的是台商賺錢會鮭魚回鄉買房, 台灣房產相對國際大都會還是便宜, 相信ECFA暗中帶來陸資炒房, 相信陸客來台自由行是順便來買房的, 相信台灣人以後買一間房還不夠, 每個人都想買兩間, 一間自住一間投資或出租(給誰?)

讓時間證明一切吧.

作者: 無敵丁香魚 時間: 2012-7-21 17:43

其實我對大部份的人一天到晚喊房價過高大家都買不起這一件事情很反感
如果不是大家拼了命的想往台北鑽,台北房會漲那麼高嗎?
因為大家都搶著要,所以價格就跌不下來
叫大家往其他縣市發展,就一堆子的藉口(什麼工作在這,朋友圈在這,賺錢機會多等等.....)
這是不能克服的理由嗎?大家嘴巴講歸講,只要市場上一有"稍"便宜點的房子,還不是擠破頭搶進
那價格會掉下來嗎??如果大部份的人都是如此,那咱們就別奢望可以便宜買房

就是因為有土斯有財的觀念根深柢固,所以經濟再怎麼不景氣,房價依舊維持高檔(如果股票也是如此就好了)
人口紅利負成長雖是趨勢,但畢竟不是短期內會發生的事
這種這麼遠以後才會發生的事,大家有把握一定會影響房價嗎?
如果越漲越高呢?那就永遠都不要買嗎?(股票可以不買,可以等,房子可以嗎?總要住吧?)

我有很多朋友都在等價跌,結果自備款累積的速度永遠跟不上房價漲幅
我能說什麼?假設那時有買,現在隨便賣都賺(前提是要有一定的看房功力)
所以我說 : 適度的改變自己的觀念,免得以後抱憾終身

作者: mikeon88 時間: 2012-7-21 20:55

QUOTE:

原帖由 Brian 於 2012-7-21 17:17 發表
這就跟宏達電股價上千元時, 還是有人奮力賣進是一樣的道理. (業 ...

1,300元的宏達電按盈再表顯示貴了
結果證明貴了就賣或至少不要買
才是對的
盲目跟從市場是錯的

更表示會算俗貴價是很重要的
無論在股市或房市都是

作者: Brian 時間: 2012-7-22 10:16

還有一件事, 讓我相信可能要跌還沒那麼快. 因為我已經不只在一個地方看到有人轉貼Joejoejoe談人口紅利的文章. 這也算是反向版本的擦鞋童理論.

轉貼的人多, 表示期待房價下跌的人還很多, 這樣的話, 要跌可能還沒那麼快...說來殘酷, 但實際上就是這樣.

人口紅利會不會影響台灣房市我不知道, 但是很多人還在公開喊該跌時, 就代表最後幾隻老鼠還沒進場...

等到談人口紅利會被公開恥笑時, 大概就所有的老鼠都進場了...

反正我不在台北工作, 也不需要在台北生活, 它漲上天跟我一點關係都沒有. 懂得投資, 處理好自己的資產, 就算躲到台東鄉下, 只要有電話線接網路一樣可以做股票. 對於固型資產的依附越少, 個人行動的能力越高, 這是我的想法.

作者: 如是我聞 時間: 2012-7-22 11:35

QUOTE:

原帖由 無敵丁香魚 於 2012-7-21 17:43 發表
其實我對大部份的人一天到晚喊房價過高大家都買不起這一件事情很反感
如果不是大家拼了命的想往台北鑽,台北房會漲那麼高嗎?
因為大家都搶著要,所以價格就跌不下來
叫大家往其他縣市發展,就一堆子的藉口(什麼 ...

小弟贊成............

現在政府打房力道一波比一波強.......但房價尚無明顯下修。

打誰？當然是打「銀行」排第一，聽話又目標明顯 → 房貸、不動產風險高？現在環境，企金授信風險也很高！

長期來看........每個人都會死噢 → 可不可推論成 → 賺那麼多錢幹嗎呢？
人口紅利消失？想那多幹嗎呢？

作者: King818 時間: 2012-7-22 14:41

QUOTE:

原帖由 Brian 於 2012-7-22 10:16 發表
還有一件事, 讓我相信可能要跌還沒那麼快. 因為我已經不只在一個地方看到有人轉貼Joejoejoe談人口紅利的文章. 這也算是反向版本的擦鞋童理論.

轉貼的人多, 表示期待房價下跌的人還很多, 這樣的話, 要跌可 ...

如要談擦鞋童理論，我可以分享我在國外的親身經歷，
2006年的時候，連我的Amigo園丁都跑去做貸款，他說做成一件案子，貸款公司给他$5000美金分紅，所以我在11月，就趕快處分了投资房，幸运地我逃成功了！
到了2007年7月的時候，我在CNBC看到Jim Cramer叫人不要再付貸款了（留住現金、信用卡、車子才能生活），walk away from your home,因為很多人的短期房貸到期，新利率飆升，貸款又高於房屋淨值（under water）！
在看看過去幾年，台北街头，到處都是仲介公司與仲介（就像到處都是鞋童一樣），地價還飆出新高，好像超過$1200萬一坪，
所以去年6月前，我又處分了北巿的地產投資（從SARS抱起）！我很高興，因為賺到了億圓新台幣，又可以睡好覺！我覺得Mike桑的GDP理論也試用於房巿，入場要在GDP低點。

作者: Brian 時間: 2012-7-24 00:47

>我很高興，因為賺到了億圓新台幣，又可以睡好覺！

很想學第四台投顧老師加上一句:

"恭喜會員大獲全勝! "

作者: chenfruit 時間: 2012-7-24 18:11

樓上的回應，讚！！！

作者: jet1029 時間: 2012-7-24 20:30

若是租房子住的 (在外工作,沒有住家裡),
因為反正也是要繳給房東, 是否可買間房子, 就當作繳租金給自己?
還是現在真的全台灣各地都不能買房子?

作者: 嘉荃 時間: 2012-7-25 08:50

QUOTE:

原帖由 jet1029 於 2012-7-24 20:30 發表
若是租房子住的 (在外工作,沒有住家裡),
因為反正也是要繳給房東, 是否可買間房子, 就當作繳租金給自己?
還是現在真的全台灣各地都不能買房子?

我跟老婆去年從台中換到新竹工作
去年我們租一間套房，兩個人擠在一間套房裡，每個月8,000/月
雖然兩個人住在一起很快樂，但是居住生活品質不好

今年把台中的房子賣掉，在新竹買了房子
雖然房子貴，但是我們儘量找相對便宜，週遭環境不錯的房子買
把賣房子的錢當頭期款，房租當做房貸的利息
有個舒適的家＋老婆小孩過得快樂==> 無價
如果一定有買房子的需求，自已長期要住的，有遇到喜歡的房子
投資房子的條件可以放寬一些些

作者: cpu330 時間: 2012-7-25 17:29

個人覺得如果是自住的,房屋價格可以接受,上班或就學方便,付房貸利息(不含還本)少於房租,是可以慎重考慮,
因為付房租到最後房子還是別人的,自已辛苦一點就熬過了
,朋友係軍職常調動,所以租屋十多年,前陣子聊天提到
還好幾年前買屋,以前不知買屋觀念,如果十多年前用買的,
利用房屋租金還房貸,現在都早已還清房貸了,
人們常在算,到最候是人算不如天算,看好的股票就是不漲,
等股票下跌硬是跌不下來,
股票可以等,可以不買,但是住家牽涉整個家庭成員,
買屋的幸福感不是用金錢可以衡量的,
兩年前因為資金不足,雖買了工業住宅,但是每回返家
心中快樂無比,全家人都喜歡這個房子與社區環境,
幸福感無法用金錢來衡量,雖然當初買貴多付了約一百萬,
如果當初不買以現今下跌的房價而言,仍要比當初的買價
要多付出幾百萬才可能買的到,

作者: Hirota 時間: 2012-7-25 21:00

+1
有時買房子不僅是投報率的問題

作者: 小彥 時間: 2012-7-26 09:05

這個討論區也可以看市場風向，當大家都一致認為房價會漲, 喊跌的會員被其他人圍剿時，房價才真正到頂

作者: SimonYang 時間: 2012-7-29 09:08 標題: 量先價行, 初跌段開始！

奢侈稅影響　上半年房屋買賣創9年新低【2012/7/28 15:51】

〔本報訊〕內政部統計處今公布上半年建築物買賣登記概況，建物買賣登記共15萬9000棟，較去年同期減少20.9％，且受到去年6月起奢侈稅實施的室響，房市交易持續滑落，今年上半年更創下近9年同期新低；而全國除宜蘭縣增加18.2％外，其餘各縣市均呈現減少的現象。

　據內政部統計處分析，自去年第2季起，政府為遏阻投機客炒作房價，於100年5月4日公告《特種貨物及勞務稅條例》（又稱奢侈稅），並自同年6月1日起實施，是導致去年起買賣棟數持續下減的原因。

　買賣件數方面，新北市3萬1844棟占20％最多，桃園縣2萬2465棟占14％次之，台中市2萬2197棟占13.99％居第3，此3(準)直轄市合計占總棟數近5成。

　而同期建物買賣登記棟數仍集中5都及準直轄市桃園縣，合計占總棟數7成8，其中以新北市3萬2000棟占20.1％最多，桃園縣占14.2％次之，台中市則以14％位居第3。

　另外，內政部統計處指出，所有權第一次登記（大多為新成屋）買賣方面，計有4萬4000棟，較去年同期減少3.7％，5直轄市均有減少現象，其他縣市則大多呈增加現象，顯示城鄉發展已有改變趨勢。

量先價行, 初跌段開始！

只是目前利率仍低, 投資客資金壓力不大, 升息前不易大跌.

[ 本帖最後由 SimonYang 於 2012-7-29 09:10 編輯 ]

作者: iren02 時間: 2012-7-29 09:19

升息前不易大跌 → 臺灣有升息的條件嗎??
無論是彭總裁or其他各國央行，大多採行低利率政策，所以臺灣房地產在神話﹢鬼話的情形之下，或許有機會世界上唯一「只漲不跌」的商品吧!

作者: King818 時間: 2012-7-29 14:16

QUOTE:

原帖由 iren02 於 2012-7-29 09:19 發表
升息前不易大跌 → 臺灣有升息的條件嗎??
無論是彭總裁or其他各國央行，大多採行低利率政策，所以臺灣房地產在神話﹢鬼話的情形之下，或許有機會世界上唯一「只漲不跌」的商品吧!

不要忘記巴菲特名言:

●「我無法向合夥人保證績效，只能承諾根據價值而非熱門程度來挑選投資標的，並且把損失風險降到最低。」

作者: 如是我聞 時間: 2012-7-29 16:02

QUOTE:

原帖由 SimonYang 於 2012-7-29 09:08 發表
奢侈稅影響　上半年房屋買賣創9年新低【2012/7/28 15:51】

〔本報訊〕內政部統計處今公布上半年建築物買賣登記概況，建物買賣登記共15萬9000棟，較去年同期減少20.9％，且受到去年6月起奢侈稅實施的室響 ...

利率上漲，何時成了房價下跌的唯一因子？小弟著實不明。

作者: iren02 時間: 2012-7-29 20:09

樓上所言不假，以鄰近日本而言，在利率趨近於0％的情況下，房地產仍不見起色，就是最佳明證。但話說回來，利率確實也是房價推升的元兇之一，上次看了夢╳街57號的節目，才瞭解到老美將基準利率砍到接近0％時，但房貸利率卻是3％起跳，以臺灣目前房貸大約2％左右的情況下，這可以作為臺灣央行制定利率的參考標準之一，房價實在太高啦～。

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