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標題: 奢侈稅估將影響房產交易量 3 成 [打印本頁]
作者: mikeon88    時間: 2011-4-17 18:38     標題: 奢侈稅估將影響房產交易量 3 成

http://tw.myblog.yahoo.com/mikeon88/article?mid=1460&prev=1361&next=1457

同學多次問我奢侈稅對營建公司獲利的影響 ?
奢侈稅對房價下跌的效果有限
對交易量的減少比較大

投機客短線炒房的量都不見了
我估計房產交易量將減少3成
今天跟房仲業同學討論
他也同意這3成的預估

在評估營建股的便宜價，設定預期ROE時
應該把過去4季(2011F)的 ROE x70%，
才是比較可能的預期ROE

例如信義(9940) 2011F ROE 29%，打7折是20%
算出來的便宜價是37.0元




華固(2548) 2011F ROE 28%，打7折是20%
算出來的便宜價是78.8元
以此來看，
華固現在股價83.9元的預期報酬率已有14%，
接近便宜了


作者: mikeon88    時間: 2011-4-17 20:56

From: Richard Lin
Sent: Sunday, April 17, 2011 8:39 PM


Dear Michael，
關於您提到營建股的這篇文章
http://tw.myblog.yahoo.com/mikeon88/article?mid=1460&prev=1361&next=1457
我以興富發(2542)跑盈在表，得出來的ROE是41%，乘以70%後，便宜價還是約69塊多
盈在表判斷是合格
但以我之前操作興富發的心得，便宜價應該是在40左右會比較適當，目前股價也一直在60元附近上下
看了歷年的ROE，2009年後ROE突然飆升的很高，是否應為景氣循環的原因？或是興富發真的已經成長了？
謝謝
作者: mikeon88    時間: 2011-4-17 20:58

From: mikeon
Sent: Sunday, April 17, 2011 8:54 PM

Dear     意淳     桑：

能否先跟我們講一下，
「之前操作興富發的心得，便宜價應該是在40左右會比較適當」的根據是什麼 ?


興富發 (2542)：建材營造興富發建材營造董監13%建議合格
2542還原$ROE%4盈再%常利$mYoY%EPS$股息$股子
2003152.7 206 -0.8 0.00 0.00 04/15股價63.6
2004152.7 11 314 52 1.2 0.00 0.00 預期報酬17%
2005152.7 20 626 99 2.1 0.10 1.40 俗$69.6
2006133.8 49 1,851 196 4.8 0.20 1.77 報酬%15%
2007113.5 36 34 2,196 19 4.0 0.45 3.99 貴$176.7
200880.8 22 36 1,833 (17)3.1 3.01 0.50 報酬%0%
200974.1 54 0 4,394 140 6.6 2.30 0.46 現在PER7
201068.6 58 (1)6,956 58 9.8 5.04 0.00 最終PER12
2011F63.6 41 (8)6,956 0 9.8 6.10 0.00 預期配息83%
63.6 29 42…平均ROE
作者: mikeon88    時間: 2011-4-17 21:32

From: Richard Lin
Sent: Sunday, April 17, 2011 9:30 PM

Dear Michael，

因為以歷史股價來看2006年至今來看，最高點出現在今年的70元左右
而2008年我對這支股票也有買賣的經驗，一直有在觀察
在2008年總統大選大盤也是漲到9000點，當時興富發的價格和目前很類似
而已一般的情況來說，他的股價範圍都在40~50間跳動，而目前大盤也算高了，興富發也在60元的價格上下很久了
所以才會不確定自己的觀察是否正確，麻煩您指正囉
作者: mikeon88    時間: 2011-4-17 21:35

From: mikeon
Sent: Sunday, April 17, 2011 9:34 PM

Dear    意淳     桑：

如果按歷史股價的說法，中碳股價就不會漲到160幾元了

作者: sun    時間: 2011-4-18 14:57

想請問Michael與各位

目前有打算看時機進去買華固或興富發

但聽有人說這兩隻"抵稅率"都很低   不適合做領股息的長期股票


請問各位各位有何指教呢?
作者: jet1029    時間: 2011-4-18 17:03

小弟認為信義房屋是很優質的標的，小弟以前退伍第一份工作就在信義，雖然後來轉入科技業，但對周董(俊吉)的經營理念還蠻欣賞的，信義不太喜歡與投資客往來，所以也許營收不致於打到七折，且目前積極拓展大陸,日本的市場，合併營收也許持平，說不定有机會成為房仲業的7-11，成為房屋流通業的No.1;順帶一提，這家公司是全台唯一純直營的房仲，品牌形象良好，不像X灣房屋與永X房屋為了搶客人居然當街打架，品牌形象出現一點小瑕疵。還有這家還原股价報酬率還蠻驚人的，按一下營再表就知道了。
作者: mikeon88    時間: 2011-4-18 19:34



QUOTE:
原帖由 sun 於 2011-4-18 14:57 發表
目前有打算看時機進去買華固或興富發
但聽有人說這兩隻"抵稅率"都很低   不適合做領股息的長期股票

Dear sun 桑:
能否先告訴我們，這兩隻抵稅率各是多少 ?
然後為什麼抵稅率低就不適合領股息長期投資 ??
作者: AngusLee    時間: 2011-4-18 21:23

基本上只要可抵扣稅率高於個人所得稅率
就達成節稅效果了

不過這是比較簡單的說法
有請高手解釋下...
作者: Tony0513    時間: 2011-4-19 09:05

股東可扣抵稅額

是民國 84(忘了正確是那一年) 實施2稅合一

政府的美德

在2稅合一前， 假設 企業稅前盈餘 100

公司所得稅  100*25%=25

所以稅後是 100-25=75

假設盈餘全數分配

而個人拿到75元的股利後

個人所得稅為 75*40%=30

如此一來

形成 一頭牛(盈餘100元)  扒了 2次 皮( 公司所得稅 25元  個人所得稅 30元)

以前述的例子在2稅合一後

公司所得稅  100*25%=25

所以稅後是 100-25=75

假設盈餘全數分配

而個人拿到75元的股利後

個人所得稅為 75*40%-25=5

而可扣抵稅額就是  公司所繳給 政府的   稅

繳得越多，到時  我們個人在報稅時， 就可  少繳  或退稅

可扣抵稅額，在財報上找得到(每一季都會有)
作者: sienna    時間: 2011-4-19 22:23

兩稅合一是李登輝選總統時重大政見之一，自88年分配87年盈餘開始適用。
指的是  企業繳過的所得稅  可抵  個人應納所得稅額

例一:
公司稅前所得
減：營利事業所得稅(17%)
盈餘全數分配給股東
減：個人綜合所得稅（20%）
可扣抵稅額     
股東淨所得
        $100
        (17)(可扣抵稅額)
       $ 83   
$(20)  (股利淨額83＋可扣抵稅額$17)×20%
　17    ( 3)è個人需補繳
        $ 80

例二:
公司稅前所得
減：營利事業所得稅(2%)
盈餘全數分配給股東
減：個人綜合所得稅（20%）
可扣抵稅額     
股東淨所得
        $100
(2)(可扣抵稅額)
       $ 98   
$(20)  (股利淨額98＋可扣抵稅額$2)×20%
　2     (18) è個人需補繳
       $ 80
作者: mikeon88    時間: 2011-4-25 18:21

sun
同學




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#1
發表於 2011-4-25 14:40  資料 文集 短消息  

[新聞] 投機客縮手 看屋量減半 大台北短期投資成交量銳減44%
台灣房屋研究中心今(23)日出具市場購屋族群變化研究報告，並指出奢侈稅嚴重打擊短期投資客，大台北地區投機客月看屋件數減少16.4件，實際成交量更銳減44%。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，由於奢侈稅議題發酵，使得想短期進出市場的投機客(持有兩年內)減少，已重挫短期投資客看屋件數。根據調查顯示，奢侈稅議題發酵後，短期投資客看屋件數，由奢侈稅前30.2件，降為13.8件，減少16.4件，跌幅達54.3%。

值得注意的是，台灣房屋數據顯示，奢侈稅議題主要影響首購族群、並促使短期投資客大幅減少，具體反應在大台北地區首購族平均月看屋件數增加9.3件、實際成交增加9%，而
同時，短期投資客月看屋件數則減少16.4件，並因看屋件數減少，使短期投資客實際成交大幅滑落44%。

據了解，台灣房屋研究中心調查，係將市場購屋族群分為首購族、換屋族、短期投資客、長期投資客四大類，奢侈稅議題發酵後，其中長、短期投資客以持有兩年作為分水嶺。

http://news.cnyes.com/Content/20110425/KDWA1CPRHNKEY.shtml

給有在注意營建股的同學們  Michael之前是估成交量*0.7

看有無高手要來分析一下

作者: polyperry    時間: 2011-4-30 09:39

請教一下 Sienna 同學,
可以拿你所舉的兩個例子,說明一下在兩稅合一前的情況又是如何嗎?
謝謝
作者: sienna    時間: 2011-5-2 23:03

polyperry 同學您好，歷史上的今天........
87年以前，營利事業所得稅  和  個人綜合所得稅是獨立課徵的, 當時，營所稅率是25%
例一:
公司稅前所得
減：營利事業所得稅 (25%)
股利給付

減：個人綜合所得稅（21%）
股東淨所得
$100
(25)( 政府實拿)
$75 為股利總額。個人全年上市櫃股利+利息
     收入在27萬以內免稅，若利息已超過27萬
(16) (則股利總額75×21%)( 政府實拿)
$59
作者: polyperry    時間: 2011-5-5 13:02

Dear Sienna,
妳的例子說明很清楚.
很感謝.
作者: NSEMING    時間: 2011-5-6 14:34     標題: 請問Mike:

想請問Mike，營建股中華固與興富發盈在表的結果都差不多，為何很少聽mike建議興富發? 請問兩者有何重大差別?
作者: mikeon88    時間: 2011-5-6 15:01



QUOTE:
原帖由 NSEMING 於 2011-5-6 14:34 發表
為何很少聽mike建議興富發? 請問兩者有何重大差別?

請學著自己做研究
作者: AngusLee    時間: 2011-5-6 20:38

多對有興趣的產業去了解
多看看年報

不熟悉營建股就算是告訴你華固比興富發好..
那也沒有用 (上面那段話只是比喻)

mike的入圍名單值得我們深思
為何選亞泥不選台泥?
為何選裕民不選新興中航四維航..，或貨櫃運輸類股?
為何選鴻海，而非廣達仁寶緯創?
為何選和泰車，不選裕隆?
真的是篇幅有限族繁不及備載嗎....

與其來問mike那些股比較好，不如去問業界人士...
作者: mikeon88    時間: 2011-7-11 07:40

From: KIM PETER
Sent: Monday, July 11, 2011 12:18 AM
Subject: 信義房屋

老師: 今天和朋友去看房子，問業務是否因奢侈稅而受到影響? 業務回答是: 4. 5月消息出來時是有，但6月開始一樣很熱絡，且業績並沒有減少3成，所以想，現在是不是一個好買點可以去試買的時候了?還是要等到第3季呢? 如果現在信義是35或40塊，我一定會大買。信義的規模很大，應該可挾其規模優勢(龐大的資料庫和業務)在房仲業有利可圖，但並沒有投資過房仲業，所以想向您請教相關投資的經驗，謝謝~

祝安康

百濤



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