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標題: 美股 SPG & BXP [打印本頁]

作者: may 時間: 2012-3-29 13:51 標題: 美股 SPG & BXP

美股 SPG & BXP 兩家為房地產信託公司, 現在股價也超出貴價了, 此種REIT 性質的公司, 配息超過EPS甚多, 覺得很奇怪, 盈再表不知是否適用, 不知是否有同學對此有更多了解, 謝謝!

作者: mikeon88 時間: 2012-3-29 14:11

賽門房地產集團 (NYSE:SPG)：								Down 0.54% N	建議	貴了
spg	還原$	ROE%	4盈再%	常利$m	配息%	EPS$	股息$	拆股	建議	貴了
2007/12	160.0			435	-	2.2	3.36	1:1	股價$	144.3
2008/12	156.7	16		464	166	2.2	3.60	1:1	預期報酬	-11%
2009/12	153.1	14		340	124	1.3	2.70	1:1	俗$	25.3
2010/12	150.4	7		296	203	1.0	2.60	1:1	報酬%	15%
2011/12	147.8	20	83	808	339	2.8	3.50	1:1	貴$	62.0
2012F	144.3	22	105	808	0	2.8	0.00	1:1	報酬%	0%
	144.28	19	16…平均ROE						現在PER	53
									最終PER	12
									預期配息	90%

					篩選器	新聞	新聞g	股價圖	最近NAV$	15.5






波士頓物產公司 (NYSE:BXP)：								Down 0.54% N	建議	貴了
bxp	還原$	ROE%	4盈再%	常利$m	配息%	EPS$	股息$	拆股	建議	貴了
2007/12	114.0			133	-	1.1	2.72	1:1	股價$	104.3
2008/12	111.3	2		72	244	0.6	2.72	1:1	預期報酬	-13%
2009/12	108.6	7		219	367	1.6	2.18	1:1	俗$	16.0
2010/12	106.4	4		156	0	1.1	0.00	1:1	報酬%	15%
2011/12	106.4	7	304	273	184	1.8	2.05	1:1	貴$	38.9
2012F	104.3	6	177	273	0	1.8	0.00	1:1	報酬%	0%
	104.33	6	5…平均ROE						現在PER	57
									最終PER	12
									預期配息	90%
配息率小於40%，請再往下看「股數」有無減少，有些公司為避稅不高配息，改買回庫藏股
					篩選器	新聞	新聞g	股價圖	最近NAV$	32.8

作者: mikeon88 時間: 2012-3-29 14:41

REITS的預期報酬率很好估
只要把未來股息、買價、賣價代入股息折現公式即可

作者: mikeon88 時間: 2012-3-29 22:31

From: Perry Kuo
Sent: Thursday, March 29, 2012 9:59 PM

Dear Mikeon 桑,
美股 SPG,BXP 兩家房地產信託公司,同學提到配息超過去年 EPS 的情況.
應該是 -- 今年的配息=去年的 EPS + 過去的保留盈餘

不懂的是,SPG,BXP 如何能長時間數年下來都這麼做呢?
因為保留盈餘總是有其極限,不可能每年都使用過去的保留盈餘來配息,又不希望保留盈餘減少.
這點想不通,還請指導.

作者: mikeon88 時間: 2012-3-29 22:32

我對這二家一無所知

作者: may 時間: 2012-3-30 00:39

美國房地產在谷底, 所以想看看房產相關股, 結果發現這種股也飛上天了, 每年發的股息竟比所賺的多, 也甚感不解。

作者: anddi 時間: 2012-6-20 15:48

這種房地產信託公司應該要看的指標是FFO，簡單說就類似營運現金流量的概念，FFO考慮了租金收入、欠租損失、空置率等等的因素，且美國REITS的規定是要把租金淨收入的90%進行分配，因此不是看EPS。此外，要注意你買的是reits還是營建股，這幾年美國房價並未回升，因此營建股股價不怎麼樣，但是reits卻漲不少，主要原因跟企業或個人轉租為買有關，因此向是SPG.us這類的REITS，每股的FFO皆回到金融海嘯前的水準，甚至超過，也因此股價回升到海嘯前的水準，甚至超過一些。
Andy

作者: polyperry 時間: 2012-6-20 21:29

REIT 是 Real Estate Investment Trust 的縮寫,中文翻譯為不動產投資信託基金.
(上文)...主要原因跟企業或個人轉租為買有關...應該是轉買為租吧?

[ 本帖最後由 polyperry 於 2012-6-20 21:30 編輯 ]

作者: polyperry 時間: 2012-6-20 21:42

兩個問題還請解答 --

(1)FFO 的定義是什麼?有類似盈再率的式子可以給我參考嗎?
(2)一般公司看盈再率就能避開看現金流量的缺點;為何房地產信託公司應該看 FFO(類似營運現金流量的概念)?房地產信託公司看盈再率有缺點嗎?

謝謝.

作者: anddi 時間: 2012-6-22 10:22 標題: FFO的公式

就是淨利+折舊+其他非現金之費用=FFO至於為什麼要不看EPS，而要看FFO，主要跟現金強迫分配有關，因此投資人皆注意其現金流量的趨勢，而不是EPS。
以SPG為例，某些年度投資人拿到的現金是超過其EPS，就跟這個強配分配有關。公司租金收到後，扣除物業費用等等後，就分配90%出去。而不像一般公司是用扣除更多項目後的EPS來當作基準來分配。
Andy

作者: mikeon88 時間: 2012-6-22 10:37

請問FFO 的原文是什麼 ?

作者: mikeon88 時間: 2012-6-22 13:56

突然想到，
REITs不是只有收租而已，
有投資活動嗎？

作者: polyperry 時間: 2012-6-22 16:04

FFO(Funds From Operations)

http://www.investorwords.com/1923/FFO.html

For your information.

作者: mikeon88 時間: 2012-6-23 14:36

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Saturday, June 23, 2012 11:22 AM
Subject: REITs 的確有投資活動

Dear Michael,

美國的REITs 的確有投資活動例如專門經營公寓的REITs 脫手一個公寓時的確會可能有一次性的資本利得

best regards,

作者: mikeon88 時間: 2012-6-23 14:37

Dear Sam 桑：

比重應該不高吧 ?

作者: mikeon88 時間: 2012-6-23 20:01

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Saturday, June 23, 2012 7:12 PM

Dear Michael,

      以這家Equity Residential (EQR) 做例子一次性的 Extraordinary gain 好像蠻高的
還有一些折舊也貢獻到現金流中
      請看這例子該公司似乎是向股東說欸股息大約是配出來 FFO 的 60%左右
http://investors.equityapartments.com/retrend.aspx?iid=103054

         best regards,

      Sam

作者: mikeon88 時間: 2012-6-23 20:13

公平住屋信託 (NYSE:EQR)：								Jun 23, 2012	建議	貴了
eqr	還原$	ROE%	4盈再%	常利$m	配息%	EPS$	股息$	拆股	建議	貴了
2007/12	68.2			(55)	-	(0.1)	1.87	1:1	股價$	59.3
2008/12	66.3	(2)		(75)	0	(0.2)	1.93	1:1	預期報酬	-34%
2009/12	64.4	(1)		(61)	0	(0.2)	1.64	1:1	俗$	6.9
2010/12	62.7	(2)		(104)	0	(0.3)	1.47	1:1	報酬%	15%
2011/12	61.3	2	虧損	76	0	0.3	1.58	1:1	貴$	22.8
2012F	59.7	3	1,217	151	113	0.6	0.34	1:1	報酬%	0%
	59.34	1	(1)…平均ROE						現在PER	104
									最終PER	12
									預期配息	90%

作者: mikeon88 時間: 2012-6-24 08:43

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Sunday, June 24, 2012 5:53 AM

Dear Michael,

      REITs 似乎是個在美國稅法上挺特別的公司的架構就只是要幫股東配現金股息因此只要配現金股息的政策合乎稅法規定公司本身是不交所得稅的
以下是wikipedia上查的每個國家稅法上好像也不盡相同

      best regards,

      Sam
http://en.wikipedia.org/wiki/MREIT#United_States
United States See also: List of public REITs in the United States
In the United States, a REIT is a company that owns, and in most cases operates, income-producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a company must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends.[21]
In order to qualify for the advantages of being a pass-through entity for U.S. corporate income tax, a REIT must:

Be structured as a corporation, trust, or association[22]
Be managed by a board of directors or trustees[23]
Have transferable shares or transferable certificates of interest[24]
Otherwise be taxable as a domestic corporation[25]
Not be a financial institution or an insurance company[26]
Be jointly owned by 100 persons or more[27]
Have 95 percent of its income derived from dividends, interest, and property income[28]
Pay dividends of at least 90% of the REIT's taxable income
Have no more than 50% of the shares held by five or fewer individuals during the last half of each taxable year (5/50 rule)
Have at least 75% of its total assets invested in real estate
Derive at least 75% of its gross income from rents or mortgage interest
Have no more than 20% of its assets invested in taxable REIT subsidiaries.

作者: mikeon88 時間: 2012-6-24 08:44

不知美國有無兩稅合一 ?

作者: polyperry 時間: 2012-6-24 12:52

#10以SPG為例，某些年度投資人拿到的現金是超過其EPS，就跟這個強配分配有關。公司租金收到後，扣除物業費用等等後，就分配90%出去。而不像一般公司是用扣除更多項目後的EPS來當作基準來分配。
上文中有些不懂之處,再請教一下,還請解答,謝謝.
(1)分配 90% 出去,是指分配 FFO*90% 的現金給股東是嗎?
(2)以配息率>100%的觀點來看,成立條件必須是:今年的配息=去年的 EPS+過去的保留盈餘,所以就算是 SPG 應該是無法長期保持配息率>100%.觀念上有錯誤嗎?

作者: mikeon88 時間: 2012-6-24 15:59

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Sunday, June 24, 2012 12:10 PM

Dear MIchael,

好像除了REIT 跟 Master Limited Partnership(MLP) 之類的特殊公司架構之外是沒有兩稅合一的我想這也造成了庫藏股的相對流行

作者: mikeon88 時間: 2012-6-24 16:01

From: Perry Kuo
Sent: Sunday, June 24, 2012 2:01 PM
Subject: FFO vs. 現金流量表

Dear Mikeon 桑,
FFO 定義:
http://www.investorwords.com/1923/FFO.html#ixzz1ygUg8Q4j

FFO is calculated by adding

depreciation and amortization expenses to earnings

FFO=Earnings+Depreciation+Amortization Expenses

與講義現金流量表章節比較:

營業(+淨利+折舊...)+投資+融資=期末現金流量

結論:

(1)如 Andy 同學所說,FFO 是類似營運現金流量的概念.

(2)FFO 的前兩項與營業現金流量相同,但似乎看不出光看 FFO 就能不看盈再率的邏輯.

不知以上兩點看法是否有缺失?還請指導.

另外,因為本身非財會出身,對財報不太了解.

請教 Mikeon 桑一個財報名詞問題:

(1)FFO 的 Amortization Expenses 對應到現金流量表的哪一項或哪幾項呢?

謝謝.

作者: mikeon88 時間: 2012-6-24 16:09

http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%91%8A%E9%94%80

攤銷
出自 MBA智库百科(http://wiki.mbalib.com/)

攤銷指對除固定資產之外，其他可以長期使用的經營性資產按照其使用年限每年分攤購置成本的會計處理辦法，與固定資產折舊類似。攤銷費用計入管理費用中減少當期利潤，但對經營性現金流沒有影響。
　　常見的攤銷資產如土地使用權、商譽、大型軟體、開辦費等無形資產，它們可以在較長時間內為公司業務和收入做出貢獻，所以其購置成本也要分攤到各年才合理。攤銷期限一般不超過10年，與折舊一樣，可以選擇直線法和加速法來攤銷無形資產。從金額上看，一般情況下，攤銷的費用相對於折舊費用要小很多，也就是說，大多數公司固定資產要遠遠大於無形資產，因此攤銷和折舊一般會放在一起披露而不加區分。
　　根據《稅法細則》第四十九條規定，企業籌辦費應自開始生產經營月份的次月起分期攤銷，攤銷期不少於5年。土地使用權應作為無形資產單獨計算攤銷。無形資產的攤銷期，凡合同有年限規定的，按合同規定的年限攤銷，無合同規定的，按不少於10年的期限攤銷。

作者: polyperry 時間: 2012-6-24 16:15

兩稅合一　

係指將營利事業所得稅與綜合所稅兩種稅目合而為一。實施兩稅合一制的目的在於消除營利所得兩次課稅的現象，在概念上認為公司為法律的虛擬體，不具獨立納稅能力，只是為把盈餘傳送給股東，不應重複課稅。
目前財政部決定採用的兩稅合一制是「設算扣抵法」，意即公司所繳納的營所稅，在股東繳納股利綜所稅時可以全部抵繳。

作者: mikeon88 時間: 2012-6-24 16:29

現金流量表：
營業(+淨利+折舊-應收帳-存貨-權益法收入)
+投資(-長投-固資)
+融資(+舉債+現增-配息-庫藏股)
=期末現金

「90%營業活動現金須配息出來」，
表示REITs要有投資活動
只有靠融資活動，舉債或現增

營業活動 = +淨利+折舊-應收帳-存貨-權益法收入
REITs的應收帳款問題不大
也無存貨與權益法收入
差的只是折舊
亦即營業活動 = +淨利+折舊

在提列折舊期間，
營業活動現金大於淨利
一旦折舊完後，營業活動現金流量就等於淨利

不過總合來看，現金流量和=淨利和

作者: mikeon88 時間: 2012-6-25 09:29

看了一下SPG的財報
固資及長投的增加是靠辦現增及舉債來的

Simon Properties簽訂20億美元的循環信貸協議 (6/1/2012 9:39:28 AM)
Simon Properties 調高2012年FFO目標 (4/27/2012 8:58:37 AM)
Simon Properties公開發行股票與債券 (3/9/2012 7:58:04 AM)
Simon Properties發行700萬股普通股 (3/8/2012 7:36:08 AM)

.

spg	長投$m	固資$m
2011/3	3,258	19,651
2011/6	3,313	19,398
2011/9	3,413	20,522
2011/12	3,012	21,269
2012/3	5,784	25,336

季資產表
	2012 Q1	2011 Q4	2011 Q3	2011 Q2	2011 Q1
Period End Date	03/31/2012	12/31/2011	09/30/2011	06/30/2011	03/31/2011
Stmt Source	10-Q	10-K	10-Q	10-Q	10-Q
Stmt Source Date	05/08/2012	02/28/2012	11/03/2011	08/05/2011	05/06/2011
Stmt Update Type	Updated	Updated	Updated	Updated	Updated


Liabilities and Shareholders' Equity
Accounts Payable	0	0	0	0	0
Payable/Accrued	1,127.79	1,091.71	1,151.19	1,049.31	1,014.41
Accrued Expenses	0	0	0	0	0
Notes Payable/Short Term Debt	0	0	0	0	0
Current Port. of LT Debt/Capital Leases	0	0	0	0	0
Other Current Liabilities, Total	710.31	695.57	575.57	606.53	514.92
Total Current Liabilities	0	0	0	0	0

Total Long Term Debt	22,800.56	18,446.44	17,902.96	17,013.89	17,171.72
Long Term Debt	22,800.56	18,446.44	17,902.96	17,013.89	17,171.72
Capital Lease Obligations	0	0	0	0	0
Deferred Income Tax	0	0	0	0	0
Minority Interest	1,215.63	894.62	870.69	773.89	771.15
Other Liabilities, Total	485.26	438.92	433.48	295.19	308.16
Total Liabilities	26,339.56	21,567.26	20,933.88	19,738.82	19,780.36

Redeemable Preferred Stock	44.97	45.05	45.13	45.21	45.29
Preferred Stock - Non Redeemable, Net	0	0	0	0	0
Common Stock	0.03	0.03	0.03	0.03	0.03
Additional Paid-In Capital	9,093.13	8,103.13	8,071.66	8,060.40	8,055.18
Retained Earnings (Accumulated Deficit)	-2,885.67	-3,251.74	-3,220.05	-3,202.85	-3,173.87
Treasury Stock - Common	-150.84	-152.54	-153.44	-153.44	-158.19
ESOP Debt Guarantee	0	0	0	0	0
Unrealized Gain (Loss)	0	0	0	0	0
Other Equity, Total	-23.72	-94.26	-102	45.85	20.48
Total Equity	6,077.91	4,649.67	4,641.32	4,795.21	4,788.92

作者: mikeon88 時間: 2012-6-25 12:24

From: Perry Kuo
Sent: Monday, June 25, 2012 12:20 PM

Dear Mikeon 桑,
REITs 要有投資活動只有靠融資(舉債,現增).
但因租金收益不高,所以造成當 REITs 有投資活動時 --
(1)盈再率分子:因買進固資或長投而暴增.
(2)盈再率分母:雖有新的租金收益,但若是舉債則還需扣掉償還本金及利息支出.
所以盈再率很容易偏高,是這樣嗎?

作者: mikeon88 時間: 2012-6-25 12:25

是吧

作者: polyperry 時間: 2012-6-25 12:29

了解.
多謝 Mikeon 桑.

作者: mikeon88 時間: 2012-6-26 07:08

From: Shyh-Horng Yang
Sent: Tuesday, June 26, 2012 7:04 AM

Dear Michael and Perry-san,

      在兩稅合一下因為公司繳過稅所以個人可以退稅
      美國稅法對一般公司沒有兩稅合一因此公司繳過稅現金股利也要繳稅也沒有抵免等於剝兩次皮

      假如發現金股利股東都要繳稅  如果執行庫藏股只有志願賣掉的股東可能因為有購入成本比賣出價低而有資本利得  因此要繳資本利得稅但股東可以自己決定  Timing.

         Just my guess...

      best regards,

      Sam

作者: anddi 時間: 2012-6-26 10:43 標題: 回應Polyperry更正錯誤

經確認，我先前說法是錯誤，收益分配仍然以EPS為基礎，並非以FFO或其他項目為基礎。此外也發現很有趣的現象，SPG曾經發放股票股利，在2009/11/12發放比例0.636%的股票股利，

作者: mikeon88 時間: 2012-6-26 10:58

美股有配股票股利 ?

作者: polyperry 時間: 2012-6-26 20:07

多謝 Sam 桑,Andy 桑的說明,感謝.

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