今天已經先減碼了.目前持股比重由75%下降到65%了!

mike,用最新盈再表抓2548華固,淑價是88.4,為何你貼出的盈再表卻將roe改成11,淑價變成43.3
想問的是什麼情況要更改此roe值呢?

以下是不改roe時的情況.有合格標誌,

華固 (2548)：建材營造業					華固	建材營造業	董監	16%	建議	合格
2548	還原$	ROE%	4盈再%	常利$m	配息%	EPS$	股息$	股子
2007	156.4	-		2,128	-	10.6	4.00	1.60	06/23股價	66.7
2008	131.4	49		2,570	52	11.0	5.50	1.50	預期報酬	21%
2009	109.5	39		2,565	45	10.6	4.91	0.00	淑$	88.4
2010	104.6	34		2,926	56	11.2	5.96	0.60	報酬%	15%
2011	93.1	25	(1)	2,648	55	9.8	6.19	0.30	貴$	218.3
2012	84.3	14	(1)	1,686	57	6.1	5.60	0.20	報酬%	0%
2013	77.2	25	(1)	3,066	82	11.1	5.00	0.00	現在PER	7
2014	72.2	11	(0)	1,406	50	5.1	5.50	0.00	最終PER	12
2015t	66.7	21	(0)	2,653	98	9.6	5.00	0.00	預期配息	90%
	66.7	21	22…平均ROE

北市房市交易急凍 房仲浪人滿街跑2015-06-26

〔記者徐義平／台北報導〕政策打房只打掉量、沒打掉價，引發房市從業人員一片哀號，根據房仲業者昨發布第2季「宅指數」報告，北市房仲與代銷從業人員約1萬人，但是5月北市買賣移轉棟數僅2151棟，相當於5個人只有1個人能夠成交，剩4個人面臨交易「掛蛋」，也是導致近年出現的「房仲浪人」變多的主因。

根據中信房屋「宅指數」報告，去年12月北市買賣移轉棟數還有3055棟，平均3個人中大約能有1人能夠成交，不過，對比今年5月買賣移轉棟數量縮，5個人只有1個人能夠成交，顯示房市量縮對於房市從業人員的衝擊相當大。
不過，住商不動產業務副總劉明哲分析，未來房仲業將出現轉型，朝向集團化與M型化發展，體系內資源流通共享會成為趨勢，從業者也會有一波汰弱留強，唯有提供優質服務與資源的業者才能度過寒冬。
此外，房地合一稅拍板定案後對房市的影響，中信房屋副總劉天仁指出，多數購屋民眾期待房價跌，導致2年內有購屋計畫的民眾創下調查新低，僅約34.62%，甚至僅26.7%的調查民眾仍認為房地產抗跌保值的投資項目，是調查以來第2低。
本季6都購屋預算調查，北市仍是6都最高，為1403萬元，相較上季預算增加83萬元，推測購屋民眾多數認為北市房價相對抗跌，因此，才會追加預算，不過，新北市本季購屋預算則為952萬元，相較上季減少82萬元，劉天仁認為，新北市重劃區多，多數購屋民眾認為是新北市跌價幅度較大的原因。

冠德馬玉山：明年房價可能鬆動

2015-06-30 14:20:09  經濟日報 記者游智文╱即時報導
冠德建設董事長馬玉山。本報系資料庫

冠德建設（2520）董事長馬玉山上午表示，過去房市不景氣循環有三年、五年，上次則長達十年，「非常痛苦」，他說，這次會多久，沒人能預料，但現在成交量一直萎縮，明年房價可能鬆動。冠德建設今天舉行股東會，公布去年合併營收達131億餘元，較前一年大增80%，稅後淨利28.7億元，年增率達140%，每股純益(EPS)5.82元，創歷史新高；不過，董事會決議配發現金股利2元，有股東認為太少，要求加發，馬玉山解釋房市不景氣，公司必須保留較多現金不被接受後，進行表決，最終仍維持配發現金股利2元。
馬玉山表示，房地合一稅制拖了一年多，對房市影響非常大，現在房市面臨非常不景氣的來臨，何時好轉沒人可以預期。
他表示，過去房市不景氣時間有三年、五年，但上次循環用了10年的時間，建設公司除了房子賣不動，還面臨銀行調整額度、縮銀根，非常痛苦，這次不景氣是三年、五年，還是會拖十年，沒人能說得準。
馬玉山表示，在房市不景氣的過程中，建商如何做出差異化的產品是勝出的關鍵，冠德近年著力於文創轉型獲得不錯成果，產品獲得消費者認同，是去年業績亮麗主因。
冠德建設目前共有17 個建案興建或銷售中，可銷售戶數達1300多戶，其中有冠德捷世、冠德天驕等四案預計今年下半年交屋入帳，另13案則預計未來三年內陸續完工。
市場近日傳出有建案降價求售，馬玉山表示，冠德建案目前銷售平穩，新莊建案並有不錯表現，目前沒有降價可能，他預料下半年房市會有短暫不錯的現象，但由於整體市場成交量一直在萎縮，明年房價格有鬆動可能。

我做為巴菲特的信徒，覺得應該立志賺大錢，
將來以股利買房子，而不是向銀行貸款買房子~

基本上這位顏總是用眼睛做房市，就像技術分析者用眼睛做股票一樣。
2009年2月，他在理財雜誌上說房市後市會很慘，結果後面狂飆一倍。
還是用 信義、華固按盈再表 + Michael教的景氣循環股買進要訣 還實用得多

沒實力的建商跟投資客先出場, 有實力的一樣持續持有好地段; 好店面, 持續收租！跌到谷底, 這些有實力的又來撿便宜了！

景氣差 餘屋多 營建類股重摔    2015/8/20蘋果日報
房地產市場萎靡不振，營建類股昨單日跌幅5.51%慘勝各類股，營建五虎中的長虹（5534）、皇翔（2545）及興富發（2542）單日跌幅更超過9%，連袂創下今年以來最大跌幅，市場人士苦笑：「央行急救無效，營建類股正式送入安寧病房。」
長虹興富發跌逾9%跌深前3名建商包括長虹、皇翔及興富發，皆為叱吒風雲的營建五虎將。長虹昨單日跌幅9.9%，以跌停49.9元作收，法人分析長虹第2季財報營收累計8.15億元，上半年每股虧損0.01元，全年端賴林口區成屋「世紀長虹」貢獻營收，投資人信心不足，相對容易跟著大盤震盪。
興富發昨盤中一度觸及跌停，收50.7元跌幅9.3%，勉強撐住50元關卡，法人指該公司上半年淨利達24.23億元、每股稅後純益2.73元，下半年雖北中南都有建案完工可供認列，但景氣看壞，恐影響交屋進度。
大華國際投顧副總經理丁兆宇表示，房地合一稅即將上路，營建業看不到春燕，將以去化庫存為主，除正在興建的個案，大多業者選擇不再推出新案，交屋勢必將遞延並衝擊今年獲利。
淡江大學財務金融系教授莊孟翰認為，央行出手調高貸款成數，就是在避免建商「硬著陸」，「近2、3年，各種稅制迸發、調整，尤其打擊高級住宅市況，建商房子蓋好後出現交屋困難，是整個產業的引爆點。」
莊孟翰指出，3家跌幅最為慘烈的建商，都存在餘屋量大的問題，不少餘屋位於精華地區；以興富發為例，過去幾年推案量大，近期完工交屋難免信心面受到影響，「皇翔御琚」在豪宅量縮價跌的情況下，恐成皇翔的最大包袱。

QUOTE:

基於同學的情誼,小弟想告訴您:巴菲特買收租房地產是向銀行貸款,而且是一借再借.詳細內容約略如下:出處 mikeon88.freebbs.tw/viewthread.php?tid=4904&extra=page%3D1       "在買進那棟大樓的時候，我組成了一個小團隊，包括Larry和我的朋友Fred  Rose。Fred是一個經驗豐富而且高超的房地產投資人，跟他的家族一起經營所持有的物件。隨著舊的租約到期，這個投資的盈餘成長為原來的三倍，每年收到的租金已經超過一開始投資本金的35%以上。更棒的是，我們當初的抵押貸款在1996年和1999年分別進行再融資，而這些操作帶來一些額外的收益，加起來已經超過我們當初投入資金的150%，而我甚至還沒看過這個物件。"
                 重點在-你是否熟悉向銀行貸款買房子並產生滿意的現金流,甚至好地段的收租房,長期持有必定增值,所以巴菲特將它在1996年和1999年分別進行再融資，而這些操作帶來一些額外的收益.


[ 本帖最後由 george721 於 2015-8-20 20:35 編輯 ]

巴菲特能白手起家成為六百多億美元的鉅富，當然
不可能只靠幾個投資原則就達到這樣驚人的成就。
巴菲特早年還幫親友團代操資金，
代操是Michael反對的。
但是巴菲特做了，也成功了，
讓他日後有雄厚的資金買進更多想要的股票。
巴菲特早年曾重押一些股票。重押是Michael反對的，可是巴菲特做了，也成功了。
但是我們能說Michael不對嗎?
Michael說不要融資，巴菲特和孟格都有融資買過股票啊，誰能說Michael不對??
大部分同學只是非財經專業的門外漢而已，我們能學巴菲特所有的經商手法嗎??
Michael兩天的課程能讓我們在
股市中快速掌握到基本的原則方法。我是覺得很足夠了。

所以,我3年前初次上課時曾向Mike當面致謝--說他普渡眾生,功德無量.也介紹2位家人來上課